나이스옥션 법원경매 목포 2026타경33 [1] 전라남도 신안군 도초면 수다리 380-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 “용동마을” 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 도서지역 내 순수 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 근거리 내 대중교통편은 존재하지 아니하며, 도서지역에 위치하여 제반 교통사정 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호 2)는 사다리형 평지로서 전으로 이용중입니다. 기호 3)은 부정형 평지로서 도로로 이용중입니다. 기호 5)는 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로, 남동측으로 소폭의 콘크리트포장 도로인 기호 3)과 접하고 있습니다. 기호 2) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다. 기호 3) : 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 본건이 소폭의 콘크리트포장도로입니다. 기호 5) : 북서측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있으며, 지적도상 남서측에 접한 도로는 현황 폐도 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴, 양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1)~3)은 공부상 답이나, 현황 기호 1)은 대, 기호 2)는 전, 기호 3)은 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4-가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2017년 1월 10일 사용승인되었으며, 벽체 : 판넬잇기 창호 : PVC새시창입니다. 기호 6-나) : 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서 2015년 6월 11일 사용승인되었으며, 외벽 : 스톤코트마감 내벽 : 벽지마감 바닥 : 장판깔기 창호 : PVC새시창입니다.

이용상태

기호 4-가) : 제조업소(농산물가공)로 이용중입니다. 기호 6-나) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호 4-가) : 위생 및 급배수설비 되어 있습니다. 기호 6-나) : 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호 6-나)의 종물로 판단되는 제시외 건물 ㄱ)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타사항 : -.

물건 비고

일괄매각. 목록 1, 2 지상에 식재된 수목 포함하여 매각.
목록 1, 2 지상에 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 및 컨테이너 등은 매각에서 제외함.
특별매각조건 있음[목록 1, 2, 3 각 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환)].
이 법원에 2026. 6. 1.자 접수된 신안군 도초면 사실조회회신에 의하면, '목록 1.은 농지전용허가[허가연월일: 2016. 10. 12, 허가조항: 생산행정 결재승인에 대한 자동승인, 전용목적: 유통가공(그린생활시설, 함초제조업소)]가 이루어졌지만 향후 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있고, 목록 3.의 현재 현황은 농지가 아니고 마을도로로 사용중에 있으나, 향후 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다'는 각 회신 내용이 있음.
목록 1. 지상에 타인 소유의 '세멘블록조 스레트즙 평가건 주택 1동 건평 15평'이 등기되어 있으나 현황은 멸실임.
본건 현황[목록 1 : '공업용 건부지', 목록 2 : '전', 목록 3: '도로', 목록 4 : '제조업소(농산물가공)']
집행관현황조사서의 임대차관계조사서의 내용 중 목록 4에 임차인 김래연이 기재되어 있으나, 이는 전입세대확인서의 내용을 토대로 작성된 것이며, 채무자의 진술에 따르면, 김래연은 현재 거주하지도 않고 임차인은 아니라고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경33 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 93,420,600원

채권자: 도OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 신안군 도초면 수다리 380-1

용도: 근린시설

토지면적: 1657.00㎡ (약 501.24평)

건물면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

매각물건에는 토지 및 건물 일괄매각이며, 목록 1, 2 지상에 식재된 수목도 포함됩니다.

이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 및 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.

특별매각조건으로 목록 1, 2, 3 각 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

목록 1은 농지전용허가(2016.10.12)가 완료되었으나, 향후 전용허가 없이 토지 현황이 변경될 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

목록 3은 현재 농지가 아닌 마을 도로로 사용 중이나, 마찬가지로 향후 전용허가 없이 현황이 변경될 경우 원상회복명령 가능성이 있습니다.

목록 1 지상에 타인 소유의 '세멘블록조 스레트즙 평가건 주택 1동 건평 15평'이 등기되어 있으나 현황은 멸실 상태입니다.

본건 현황은 목록 1: '공업용 건부지', 목록 2: '전', 목록 3: '도로', 목록 4: '제조업소(농산물가공)'입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 도초면 수다리 소재 “용동마을” 내에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 도서지역 내 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 근거리 내 대중교통편은 존재하지 않습니다. 도서지역에 위치하여 전반적인 교통사정이 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

기호 1 토지는 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로, 남동측으로 소폭의 콘크리트포장도로(기호 3)와 접하고 있습니다. 기호 2 토지는 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다. 기호 3 토지는 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 본건이 소폭의 콘크리트포장도로 역할을 합니다. 기호 5 토지는 북서측으로 소폭의 콘크리트포장도로에 접하고 있으며, 지적도상 남서측에 접한 도로는 현황 폐도 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 모든 가축에 대한 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 1월 9일 접수된 도초농업협동조합의 근저당권(금36,000,000원)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 1월 24일 접수된 도초농업협동조합의 근저당권(금120,000,000원)입니다. 경매개시결정 등기(2026.02.06, 도초, 금135,920,651원)가 된 상태입니다.

토지 등기부채권 총액은 약 166,324,126원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 130,324,126원입니다.

등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소기준권리 이후의 권리이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 김래연(보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.09.20)이 조사되었으나, 채무자의 진술에 따르면 현재 거주하지도 않고 임차인이 아니라고 합니다. 또한, 임차인 김래연은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건은 공업용 건부지, 농지(전), 도로, 제조업소(농산물가공) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 환경

주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 농촌지역이며, 도서지역의 특성을 가지고 있습니다. 신안군은 농산물 및 해산물 가공업이 발달해 있으며, 해당 지역 내에서도 농산물 가공업소로 이용되는 부분이 있어 지역 특색과 연관된 상업 활동이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도초면 내에는 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 목포 등 육지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 역시 제한적입니다.

5.2. 자연환경

도서지역으로서의 자연환경을 가지고 있으며, 인근에 '환상의 정원' 등 관광지가 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 특별매각조건으로 목록 1, 2, 3 각 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

6.2. 토지 이용의 불확실성

목록 1 토지는 농지전용허가가 되어 있으나, 향후 전용허가 없이 토지 현황이 변경될 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다. 마찬가지로 목록 3 토지는 현재 마을 도로로 사용 중이나, 향후 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복명령의 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 등기상 건물과 현황의 차이

목록 1 지상에 타인 소유의 주택이 등기되어 있으나, 현황은 멸실된 상태입니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

집행관 현황조사서 상 임차인으로 김래연이 기재되어 있으나, 채무자 진술 및 대항력 없음 확인으로 보아 실제 임차인으로서의 권리 주장은 어려울 것으로 보입니다. 다만, 기록상 남아있는 부분에 대한 확인은 필요합니다.

6.5. 제외 물건

매각 대상에서 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스, 컨테이너 등은 제외되므로, 이를 고려하여 입찰해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 도초면의 도서지역에 위치한 근린시설로, 토지 약 501평, 건물 약 29평 규모입니다. 농지, 공업용 건부지, 도로 등으로 복합적으로 이용되는 토지와 제조업소, 단독주택을 포함하고 있습니다. 농지취득자격증명 필수, 도서지역의 교통 불편, 토지 이용 변경 시 원상회복명령 가능성 등은 주의해야 할 리스크 요인입니다. 반면, 계획관리지역으로서의 개발 잠재력, 농산물 가공업 및 주거 용도의 복합적 활용 가능성, 주변 관광 자원과의 연계성 등은 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 지정되어 향후 토지 이용에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

* 농산물 가공업소 및 주거용으로 활용 가능한 건물이 있어 지역 경제와 연계된 사업 운영 또는 자체 활용이 가능합니다.

* 인근의 관광 자원(수국공원, 환상의 정원 등)과 연계하여 관광 관련 시설로의 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,420,600원입니다. 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 도서지역의 불편함 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 구체적인 활용 가치 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사와 추가적인 시장 조사를 통해 면밀히 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.