나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5211 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1662 해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 113동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물[113동] 내 7층 703호로서 [사용승인일: 2008.04.28] ·외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음. ·창 호: 샷시창 구조임

이용상태

공부상 아파트이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스인입설비, 난방설비 및 무인공동현관기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

반여동 1662 :제2종일반주거지역(제2종일반 주거지역), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-07-23)(중로1류(중로1-96호선))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(장산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2026타경5211 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1662 해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 113동 7층703호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 135.19㎡ (약 40.90평)

* 토지 면적: 62.02㎡ (약 18.76평)

* 감정가: 741,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한국자산관리공사 (확인됨)

* 사용 승인일: 2008년 4월 28일

* 아파트 단지 정보: 총 1564세대, 최고 29층, 최저 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 대규모 아파트 단지와 단독 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량으로의 출입이 자유로우며, 단지 내 가로망 정비가 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육 환경:

단지 남측 인근에 장산초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대 보호구역 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건이 소재한 반여동 1662번지는 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(중로1류, 중로3류)가 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 을12 근저당권 (한국자산관리공사, 2020년 7월 10일 접수, 채권최고액 480,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리:

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권' 개요가 명세서에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이 부분에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 주거 환경:

본건은 해운대구 반여동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

* 편의 시설:

각종 근린생활시설이 단지 주변에 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 혐오시설:

현재까지 조사된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의 시설:

해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 문고, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 다양한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차 시설:

본 아파트 단지는 총 2,595대의 차량을 주차할 수 있는 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지하 기계식 2,521대, 지하 자동식 74대 등)

* 교통 및 교육 접근성:

시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 장산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인:

해당 호실은 이해관계인 부재로 인해 폐문 상태여서 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 도배, 장판, 가구, 욕실, 주방 등의 하자 여부는 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인:

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계가 어떻게 설정되어 있는지 명확하게 확인되지 않았습니다. 혹시 모를 임차인의 대항력 발생 여부 및 계약 조건 등을 철저히 조사해야 합니다.

* 미확인 권리 사항:

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 권리 내용 및 범위가 누락되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부와 그에 따른 영향력을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 해운대 메가센텀 한화꿈에그린아파트 단지 내에 소재한 아파트 경매 물건입니다. 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 교육 환경, 그리고 대단지 아파트로서의 주거 편의성을 갖추고 있어 높은 주거 가치를 지닌다고 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 내부 미확인 및 임대차 관계 미상, 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 철저히 검토하고 해소한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구라는 지역적 프리미엄과 높은 선호도.

* 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 수요 및 가치.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때 시세 차익의 잠재력.

* 장산초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

* 단지 내에 잘 갖춰진 다양한 편의 및 부대 시설.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 741,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 119.35㎡ (약 36.10평) 면적의 아파트가 2026년 7월 27일에 610,000,000원(6억 1천만원)에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 135.19㎡ (약 40.90평)으로, 이는 비교 대상 물건보다 넓은 면적입니다.

면적 비율을 적용하여 유사한 평당가를 기준으로 예상 시세를 산정하면, 135.19㎡ / 119.35㎡ * 610,000,000원 ≈ 689,300,000원 (약 6억 8천 9백 3십만원)으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

상기 분석된 예상 시세와 감정가, 그리고 내부 미확인 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 입찰가는 630,000,000원 ~ 660,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.