나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100093 [1] 부산광역시 북구 구포동 1296 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘지하철 구포역’ 북동측 인근에 위치하는 구분 건물(아파트)인 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층 1305호(통칭: 34평형, 동향)로서 4개동, 총 1,097세대로구성되어 있으며, 주변은 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보 로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 중 13층(신측/사용승인일자: 2014.07.17)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 하층부 인조석 마감, 창호: 샷시유리창, 내벽: 벽지마감, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 3필 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지(아파트 용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 180미터>, 주거용지 지구단위계획구역, 철도보호지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100093 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1296 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층 1305호

용도: 아파트

건물 특징:

* 구분건물(아파트)인 구포동원로얄듀크비스타 103동 13층 1305호

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건축물대장상 동원로얄듀크비스타 총 4개동, 1,079세대 규모

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 중 13층

* 사용승인일자: 2014년 7월 17일

토지 특징:

* 토지지분: 11.4711㎡ (약 3.47평)

* 토지는 3필 일단의 사다리형으로서 공동주택 건부지로 이용 중

감정가: 472,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘지하철 구포역’ 북동측 인근에 위치

* 주변은 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재

교통상황:

* 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있으며, 제반 차량 출입이 용이

* 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 구포역이 소재하여 도보 약 5분 소요, 전반적인 교통 환경 우수

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역 (최고 높이: 180미터)

* 주거용지 지구단위계획구역, 철도보호지구

3. 권리분석

말소기준권리:

* 북구(부산광역시)의 압류 (2025년 12월 16일, 갑4)

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (2014.09.03, 주식회사신세기건설)

* 갑2: 소유권이전 (2015.02.05, 미래투자주식회사)

* 을5: 주택임차권 (2024.06.11, 박재갑, 370,000,000원) - 인수 (대항력 있음)

* 갑5: 강제경매 (2026.02.06, 주택도시보증공사, 370,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 370,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 박 , 주택도시보증공사 (박재갑)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 26일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 배당신고일자: 2024년 6월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 대상 권리

권리분석 요약:

* 을구 5번 주택임차권(박재갑)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임대차 보증금 370,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 및 단지 정보:

* 주위 환경은 아파트, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 총 1,079세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

최근 매매/임대 시세 동향:

* 84.9887㎡ (약 25.71평) 전용면적 기준 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 9일: 470,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 8일: 427,000,000원 (8층)

* 73.117㎡ (약 22.12평) 전용면적 기준 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 17일: 370,000,000원 (12층)

* 84.9887㎡ (약 25.71평) 전용면적 기준 최근 전세 사례 (2026년 3월): 보증금 31,000,000원

* 84.9869㎡ (약 25.71평) 전용면적 기준 최근 전세 사례 (2026년 3월): 보증금 30,000,000원

* 73.117㎡ (약 22.12평) 전용면적 기준 최근 월세 사례 (2026년 5월): 보증금 7,000,000원, 월세 800,000원

5. 생활정보

교통 편의시설:

* 지하철 구포역 도보 약 5분 거리로 대중교통 이용 편리

* 인근 다수 시내버스 노선 운행

주변 생활 편의시설:

* 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 충족

* 구포역 주변으로 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업 시설 이용 가능

* 인근에 구포초등학교, 구포중학교 등 교육 시설 위치

* 철도보호지구로 지정된 점은 철도 관련 시설과의 인접성을 시사하며, 소음 발생 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

단지 내 부대시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

건물 설비:

* 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스 난방 설비 갖추고 있음

6. 잠재적 리스크

임차권 인수 위험:

* 대항력 있는 임차인(박재갑)의 보증금 370,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

토지 이용 제한:

* 철도보호지구, 가로구역별 최고높이 제한구역 등으로 인해 향후 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 역세권 아파트 단지에 속해 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 370,000,000원 중 일부라도 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 요소입니다. 또한 철도보호지구 등의 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 구포역 도보 5분 거리의 우수한 교통 환경

* 대단지 아파트로 형성된 안정적인 주거 인프라

* 최근 매매 사례를 통해 시장 가치 확인 가능

9. 예상 입찰가

산정 근거:

* 본 물건의 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평) 기준, 최근 매매가는 427,000,000원에서 470,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가는 472,000,000원입니다.

* 가장 큰 위험 요소인 임차권 인수 가능성(최대 370,000,000원)을 고려하여, 실제 낙찰 시 총 부담액이 시장가격을 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 물건명세서에 명시된 '인수 가능성'을 감안하여, 낙찰 후 추가 인수 금액이 발생하지 않는다는 전제 하에 시세 수준을 참고하여 산정합니다.

예상 입찰가:

* 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (낙찰 후 권리 인수 여부에 따른 실제 총 취득 비용을 반드시 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.