나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5209 [1] 부산광역시 남구 문현동 640-1 대동레미안센트럴시티3 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경동 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 도시철도2호선 문현역 북측 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티3차 9층 908호로 부근은 전포로변으로 상업 및 업무시설, 후면은 주상용건물 등으로 형성 되어있음.

교통상황

차량 통행 용이하며 시내버스정류장 및 지하철역 인근에 위치하여 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 908호로 2018.06.05에 사용승인되었으며 외벽 치장석재 마감, 몰탈위 페인팅, 내부 복도 치장석재 마감,창호 새시임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

도시가스에 의한 난방시설이며 급탕 위생설비, 소화전, 승강기, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근일대와 등고평탄한 직사각형에 유사한 토지로 오피스텔 및 근린생활시설용 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 전포대로(상부 동서고가도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(접함),가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 남구 문현동 640-1, 대동레미안센트럴시티3 9층908호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2026타경5209 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

토지 면적은 4.35㎡ (약 1.32평)이며, 토지 지분은 4.3486㎡입니다.

건물 면적은 28.28㎡ (약 8.56평)이며, 건물 지분은 28.28㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO (서울보증보험)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동에 소재하며, 도시철도 2호선 문현역 북측 인근에 위치합니다.

주변은 전포로변으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 후면에는 주상용 건물이 형성되어 있습니다.

차량 통행이 용이하고, 시내버스정류장 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 전포대로에 접해 있으며, 일반상업지역, 방화지구, 광로2류에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매(갑2)입니다.

등기부등본상 소유권보존(김미진)과 강제경매(서울보증보험) 외 주택임차권(한국토지주택공사)이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

제시된 임차인 현황에 따르면 한국토지주택공사(보증금 95,000,000원, 차임 100,000원)가 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 특별히 없는 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구의 주요 도로변에 위치하여 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 속합니다.

문현역을 중심으로 유동인구가 많아 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 문현역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 주변에 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능합니다.

* 기타: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권'이 기재되어 있습니다. 현재 임차인은 대항력이 없으나, 과거 또는 다른 임차권 관련 사항이 있을 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 125,000,000원이지만, 최근 동일 건물 9층에서 거래된 사례(26.13㎡, 2026년 3월 거래)를 고려할 때 실거래가는 약 150,000,000원으로 추정되어 시세보다 낮은 감정가를 확인할 수 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것일 수 있으나, 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았으나, 부동산 투자 시에는 입지 주변 환경에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 발달된 상업/업무 환경을 갖추고 있습니다.

현재 등기된 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 별도 권리는 없어 비교적 권리관계가 명확한 물건으로 판단됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등 특이사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 문현역 도보 이용 가능 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 시세 상승 가능성: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리행사에 용이합니다.

* 업무/주거 겸용: 오피스텔로서 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 28.28㎡, 9층 오피스텔입니다.

최근 동일 건물(대동레미안센트럴시티3) 9층에서 2026년 3월 20일에 26.13㎡ 면적이 150,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건 면적(28.28㎡)의 시세를 환산하면 약 162,393,000원 정도로 추정됩니다.

감정가 125,000,000원과 비교할 때 시세가 높게 형성되어 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 시장 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 116%, 추정 시세 대비 약 89% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.