나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10219 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부산진경찰서’ 남동측 인근에 위치하는 구분건물(오피스텔) 대동레미안센트럴시티 102동<현칭> 5층 비-501호( 17.1평형, 동향) 본단지는 1개동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 소형 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요되여 제반 교통사정은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 5층(신측/사용승인일자: 2019.04.05)으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임, 내벽: 벽지도배 등 마감, 창호: 샷시이중창, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 가스에 의한 난방설비, 주차타워설비 등 이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지<오피스텔 용지> 및 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 중로 및 소로의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 벙화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이:120미터>, 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 집합건축물대장상 용도가 "업무시설(오피스텔)"로 되어 있으며, 본건은 102동 <현칭> 5층 비-501호입니다.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산지방법원 2026타경10219 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-501호

용도: 오피스텔 (업무시설/주거용 오피스텔)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 163,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물면적(평형): 17.1평형 (감정평가요항표 기준)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각조건: 소유권 이전

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보 약 5분 거리에 있습니다.

제반 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이 120미터), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄하게 조성된 사다리형으로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2019-04-24, 주식회사대동레미안

근저당: 2019-10-08, 우리은행 (88,800,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 2024-07-15, 정영주 (60,000,000원) - 말소

압류: 2024-12-02, 부산진구 - 말소

강제경매: 2026-02-09, 주택도시보증공사 (67,462,955원) - 말소 (본건)

압류: 2026-03-16, 부산진세무서장 - 말소

3.2. 임차인 현황

임차인: 정 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2019-12-20

확정일자: 2019-12-11

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

2019-10-08 접수된 우리은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 부전동 지역은 서면 상권과 인접하여 유동인구가 많고, 상업 및 업무 시설과 주거 시설이 혼재된 도심 지역입니다.

부산진경찰서가 인근에 위치하며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 지역 특성

교통의 요지로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업 및 행정 시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중인 지역 특성을 감안할 때, 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다수의 금융기관, 병원, 쇼핑 시설(백화점, 마트 등)이 근거리에 위치합니다.

* 버스 정류장이 도보 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

* 주변이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 부산진경찰서가 인근에 있어 치안에 대한 부분도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 용도

건축물대장상 주 용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 본건은 '업무시설(주거용 오피스텔)'로 이용 중입니다.

실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 일치 여부를 매각 진행 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 정 은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 절차를 준수하여 진행해야 합니다.

인수 보증금은 없으나, 임대차 관계는 명확히 파악하고 명도 완료 후 공실 상태를 확보해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 중심 상권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으며, 소유권 이전이 깔끔합니다.

비교적 최근인 2019년에 사용 승인된 건물로 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

단, 이용 용도에 대한 공부상 내용과 실제 이용 현황의 차이점을 확인하고, 임차인의 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2019년 사용승인)로 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 부산 서면 인근의 중심 업무 및 상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 부담 없이 소유권 확보가 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 '대동레미안센트럴시티' 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 및 매물 시세는 공급 면적 약 15평형(전용 약 27~31㎡) 기준 9천만 원대 후반에서 1억 3천만 원대 초반까지 형성되어 있습니다.

감정가는 163,000,000원으로, 본건의 공급면적(17.1평형) 및 입지, 신축 연식 등을 고려할 때 감정가가 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 제안

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 향후 시장 동향 등에 따라 달라질 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금을 제외하고 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.