나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10229 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동 레미안센트럴시티 13층 비-1310호(현칭 ‘102동 13층 1310호’)로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1, 2호선 '서면역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 건물 내 13층 비-1310호로서, (사용승인일 : 2019년 4월 5일) 외벽 : 일부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설 (오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 부전동 474-51 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m) <건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 비동의 현지 호칭은 ‘102동’임.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 위치한 대동레미안센트럴시티 13층 비-1310호(현칭: 102동 13층 1310호)에 소재하는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 19층 건물 중 13층에 해당하며, 사용승인일은 2019년 4월 5일입니다.

전용면적은 29.63㎡(약 8.96평)이며, 토지 지분 면적은 4.86㎡(약 1.47평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정평가액은 173,000,000원입니다.

주요 채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사)입니다.

2.2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 다양한 생활 편의시설 및 상업시설 접근이 용이합니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도 1, 2호선 '서면역' 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2019년 4월 5일입니다.

외벽은 일부 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12 기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역(2025-02-12)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을2, 접수일자 2019.10.08, 채권금액 96,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권 및 그보다 후순위인 주택임차권(박주현, 을4), 압류(부산진구, 갑2 / 부산진세무서장, 갑3), 강제경매(주택도시보증공사, 갑4) 등이 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김태경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 박주현 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2020-02-28

확정일자: 2020-02-17

배당신고일자: 2024-07-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 보증금은 없습니다. (모든 임차인이 대항력이 없습니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건이 위치한 부전동은 서면역을 중심으로 부산의 핵심 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 병원, 의류 매장 등 근린생활시설이 밀집해 있으며, 오피스텔 및 공동주택이 혼재하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

서면경찰서, 부산진구청 등 공공기관의 접근성도 양호합니다.

4.2. 생활정보

서면역(지하철 1, 2호선)이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내외 접근성이 뛰어납니다.

주변에 롯데백화점, NC백화점, 젊음의 거리 등 대형 쇼핑몰과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 우수합니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하나, 본 건과는 직접적인 연관성은 적습니다.

5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 유흥업소 등 일부 시설이 혼재할 가능성은 있습니다.

* 건축법상 제한: 본건 소재지는 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 신축 및 증축 시 건축법상의 제한을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 낙찰 후 공실 발생 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 채무 상황에 따라 전체적인 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* '비'동 표기: 공부상 '비'동 표기는 현칭 '102동'으로, 현장 방문 시 혼동을 유발할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 및 상업 중심지인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 인수할 부담이 적은 편입니다.

감정가는 173,000,000원이며, 동일 건물의 비슷한 면적대 오피스텔 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 공실 리스크와 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 초역세권 오피스텔로, 임대 수요가 풍부합니다.

* 신축급 컨디션: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신식이며 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 부담해야 할 법적 문제는 적습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 본 건은 서면역 역세권의 신축급 오피스텔로서, 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제공된 자료만으로는 현재 정확한 시세 파악이 제한적이나, 일반적으로 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 호가, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 결정합니다.

* 본 건의 감정가는 평당 약 19,300,000원 수준이며, 서면역 인근 오피스텔의 시세를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 분석될 수 있습니다.

* 본 건의 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 예상 입찰가 산정 범위 (추정) :

* 보수적인 접근: 감정가의 85% 수준 (약 147,000,000원)

* 일반적인 낙찰가율 고려: 감정가 수준 (약 173,000,000원)

* 최종 입찰가는 본건의 최신 시세 정보, 경쟁 물건의 현황, 경매 분위기 등을 면밀히 조사한 후 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.