나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10227 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층비-405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근, 부산진경찰서 남동측 에 근접 위치한 대동레미안센트럴시티 4층 비-405호이며, 주위는 본건과 유사한 주상용건물, 소규모 공동주택, 도로변 점포로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 19층 건물 내 4층 비-405호로서, ·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅, ·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터 포장도로로 출입하며, 북측으로 약 8미터 도로에도 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m), 상대보호구역(2025-02-12).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 서향, 복도식으로 주차타워 및 지하주차장시설 되어있음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10227 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-405호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 164,000,000 원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주의사항: 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 지하철 서면역 북서측 인근, 부산진경찰서 남동측에 근접한 지역입니다.

* 주위환경: 본건과 유사한 주상용 건물, 소규모 공동주택, 도로변 점포 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 소형 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 서측으로 약 15미터 포장도로, 북측으로 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2019-10-08)

* 총 권리금액: 151,200,000 원

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을2)

* 주택임차권 (이동규) (을4)

* 압류 (부산진구) (갑2)

* 강제경매 (주택도시보증공사) (갑3)

* 압류 (부산진구세무서장) (갑4)

* 낙찰 후 인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000 원

* 차임: 200,000 원

* 전입일자: 2020-01-03

* 확정일자: 2019-12-04

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 채권자 (강제경매): 주택도시보증공사

1.4. 상권분석

* 본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 업무시설, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 19층 건물 중 4층 (102동)

* 내외부 마감: 외벽은 저층부 석재 붙임, 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감입니다. 다만, 내벽 및 창호는 이해관계인의 부재로 조사되지 않아 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

* 설비: 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 주차타워 및 지하주차장 시설을 이용할 수 있습니다.

* 향: 서향입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 이해관계인의 부재로 내벽 및 창호 상태에 대한 조사가 이루어지지 않아, 경매 응찰 시 반드시 재확인을 통해 수리비 발생 가능성을 점검해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 채무 인수 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 높이 제한: 일반상업지역 내 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 이동규 씨는 대항력은 없으나, 배당신고를 하였으므로 보증금 배당 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 내부 상태(내벽, 창호)에 대한 미확인 부분과 임차인 관련 세부 사항은 입찰 전 반드시 현장 방문 및 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 정상적인 시장 가격 대비 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 또는 소규모 사업체 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 환금성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 모든 기존 권리가 낙찰로 인해 소멸되므로 권리상 문제는 없어 보입니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 분석, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 현장 상태 및 잠재적 리스크(미확인 내부 상태, 임차인 관련 변수 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 본 건의 경우, 임차인의 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

* 정확한 시세 조사를 위해 인근 부동산 중개업소 문의, 실거래가 및 유사 매물 가격 비교, 본 건 내부 상태 및 명도 난이도 등을 면밀히 조사하신 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 다만, 일반적인 경매 투자 시 감정가의 60~80% 수준을 고려하는 경우가 많으나, 이는 물건의 특징, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황에 따라 크게 달라지므로 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

* 참고: 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 발견되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 조사를 통해 미확인된 부분이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.