나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10238 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도 1,2호선 서면역' 등이 소재하는 등 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 5층 비-509호로서, (사용승인일 2019.04.05) 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차타워설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16m, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10238 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-509호

건물명: 대동레미안센트럴시티

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2019년 4월 5일

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평) / 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 29.85㎡ (약 9.03평) / 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항

공동담보 물건임.

공부상 '비' 동은 현칭 '102동'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치함.

주변은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

부산도시철도 1, 2호선 '서면역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 85m, 최고 120m), 상대보호구역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2019년 10월 8일 접수된 우리은행 근저당 (을2) 임.

본건의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 156,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 220,000원

전입/확정일자: 2023년 4월 27일

배당신고일자: 2024년 8월 23일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근으로, 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 밀집되어 유동인구가 풍부한 지역임.

다양한 근린생활시설과 금융기관, 관공서(부산진경찰서 인접) 등이 소재하여 상업 활동 및 생활 편의성이 우수함.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 편의시설 및 인근 대형 상업시설, 병원, 은행 등 이용이 용이함.

* 교육시설: 상대보호구역에 해당하나, 인근에 초.중.고등학교 및 대학교 등 교육기관이 다수 분포함.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 단지가 혼재하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 마감재 등 상세 정보는 이해관계인 부재로 파악하지 못하였으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요함.

* 가로구역별 최고 높이 제한지역 등 건축 관련 법규 제한 사항이 존재함.

* 공동담보 물건으로, 유사한 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 여부도 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있음.

경매 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 내부 마감재 등 현장 확인이 필요한 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 서면역 초역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 노후도가 낮아 관리 및 유지보수 부담이 적음.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 탄탄한 배후 수요: 서면 상권의 활성화로 인한 직장인, 학생 등 배후 수요가 풍부함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(29~30㎡)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔 매매 시세는 현재 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 파악됨.

건물면적 29.85㎡ 기준, 평당 시세는 약 1,800만원 ~ 1,900만원 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 165,000,000원

최근 시세: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

인수되는 권리(보증금) 없음.

본건의 감정가는 현재 시세보다 약간 낮은 수준임.

현 시세의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 153,000,000원 ~ 171,000,000원 (시세 170M~180M 기준)으로 산정해 볼 수 있음.

낙찰가율 (감정가 대비): 약 92.7% ~ 103.6%

입찰 참여 시에는 시세 변동 가능성 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋음.

합리적인 입찰가: 160,000,000원 ~ 168,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.