나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10235 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안 센트럴시티 17층 비-1701호로 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2019년 04월 05일 준공되었으며 철근콘크리트구조 평지붕 19층건 내 제17층 제비-1701호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 폭 약 12미터 및 북측 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부상 비-1701호이나 현황은 102동 1701호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

물건 비고

공부상 '비-1701호'이나 현황은 '102동 1701호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10235 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1701호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

토지지분: 4.5856㎡ (약 1.39평)

건물면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물지분: 27.9265㎡ (약 8.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 통행이 용이하며, 노선버스 정류소와 부산도시철도 1호선 "서면역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

건물등기부 상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(2019-10-08)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 주택임차권(선하라, 보증금 60,000,000원, 2022-07-27 전입 및 확정)은 말소기준권리보다 늦은 순위(을4)로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

압류권자로는 부산진구, 부산진세무서장이 있으며, 강제경매개시결정은 주택도시보증공사(채권액 66,928,632원)에 의해 이루어졌습니다.

등기부채권 총액은 151,800,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부전동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면 지역에 속해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다. 주변에 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 주된 수요층인 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 2019년 04월 05일 준공된 19층 건물 중 17층에 위치한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조로 되어 있으며, 난방설비, 급배수위생설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인트 및 치장석 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 정확한 확인이 어렵습니다. 정확한 내부 현황은 경매 응찰 시 재확인이 필요합니다.

인접 도로상태는 동측 폭 약 12미터 및 북측 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내외부 상세 현황 미확인: 이해관계인 부재로 내부 이용상태 및 정확한 현황 파악에 어려움이 있습니다. 경매 응찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 공부상 주소와 현황 주소 불일치: 공부상 '비-1701호'이나 현황은 '102동 1701호'로 표기되어 있습니다. 이는 등기부상 문제나 혼동을 야기할 수 있으므로, 사전에 명확한 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 부산시의 소각장 건립 논란(생곡 소각장)이 강서구에서 진행되고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서면역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 오피스텔로서의 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 정보 확인 및 내부 현황 파악이 제한적인 점, 공부상 주소와 현황 주소 불일치 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이므로, 명도를 제외한 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 초역세권으로 교통 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 풍부한 임대 수요: 서면 지역의 오피스텔은 풍부한 직장인 및 1인 가구 배후 수요를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 실거래가는 약 8,000만원에서 1억 5,000만원 사이로 파악됩니다.

특히, 서면롯데캐슬엘루체(2023년 입주, 19평형)의 매매 시세가 1억 5,500만원으로 조사되었습니다. 또한, 부전동 큐브(2013년 입주, 11평형)의 매매 시세는 8,500만원으로 조사되었습니다.

부전동 더테라(2011년 준공, 5평형)의 매매가는 6,700만원으로 확인됩니다.

감정가는 164,000,000원이나, 현 시세와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시세, 물건의 특성(내부 미확인, 주소 불일치 등) 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재의 시세와 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 정도 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 판단을 위해서는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.