나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10215 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층비-1709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에서 위치하며, 주위는 아파트 및 소규모 공동주택, 주상복합 건물, 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1,2호선 '서면역' 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층, 지상19층 내 17층 비-1709호로서, 외벽: 대리석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 '주상복합' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 기타: 없음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10215 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 17층 비-1709호

구분: 오피스텔

감정가: 173,000,000원

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일: 2019년 4월 5일

건물규모: 지하 3층, 지상 19층 중 17층

총 호수: 160호

특이사항: 공동담보, 공부상 '비'는 현칭 '102동'임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합 건물, 상업 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1, 2호선 '서면역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 부산의 핵심 교통 요지인 서면역과의 접근성이 뛰어납니다.

도로상태: 동측으로는 노폭 약 15미터, 북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2019.10.08. 접수)

낙찰로 인한 소멸 권리: 본건 부동산에 등기된 을2 근저당, 을4 주택임차권, 갑2 압류, 갑3 강제경매, 갑4 압류 등은 모두 낙찰로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김민주 (채권양도)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-08

확정일자: 2023-04-10

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

분석: 상기 임차인 김민주 씨는 보증금 120,000,000원에 대한 권리를 주장하고 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 등기부상 주택임차권(을4) 역시 말소 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

입지: 본건은 부산의 최대 상업 및 업무 지구인 서면역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 환경: 오피스텔, 아파트, 상업 시설 등이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 매우 편리하며, 부산진경찰서가 인접하여 치안 상태도 비교적 양호합니다.

교통: 지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 주요 버스 노선이 다수 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

시장성: 서면 지역은 부산을 대표하는 상권으로, 오피스텔에 대한 임대 및 매매 수요가 꾸준히 유지되는 지역으로, 상권 활성화 정도가 높습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 2호선 서면역 이용이 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 부산 시민공원, 각종 병원, 은행, 다수의 식당 및 카페 등 생활 편의 시설이 풍부하게 밀집해 있습니다.

교육시설: 인근에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상대보호구역 지정 확인)

주거환경: 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, 등기부상 임차권도 말소 예정이나, 혹시 모를 추가 점유자나 미등기 권리 관계 등은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

건물 상태: 준공된 지 약 5년 된 건물로 비교적 양호할 것으로 예상되나, 정확한 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등은 현장 실사를 통해 면밀히 점검해야 합니다.

법적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 행위 시 법적 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 2019년에 준공된 신축 건물이며 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

경매 절차상 낙찰자가 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다.

하지만, 철저한 현장 조사를 통해 건물의 물리적 상태와 잠재적인 법적 리스크를 최종적으로 점검하는 것이 중요합니다.

안정적인 임대 수익과 함께 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 자랑합니다.

편리한 교통: 지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선으로 부산 전역 이동이 용이합니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 현대적인 시설과 좋은 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

명확한 권리관계: 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰자의 추가 부담이 없습니다.

성장 잠재력: 부산의 지속적인 개발과 서면 지역의 가치 상승 가능성이 높아 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

시세 분석:

본건과 면적 및 층수가 유사한 대동레미안센트럴시티 내 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래가는 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 파악되었습니다.

월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 80만원에서 100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건 감정가는 1억 7천 3백만원으로, 최근 시세 대비 다소 낮은 수준이며, 인수되는 권리가 없어 경매로서의 메리트가 충분합니다.

예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 책정이 중요합니다. 현 시세 및 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 7천 5백만원에서 1억 9천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (본인의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.