나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10176 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 596 신개금엘지아파트 105동 23층2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개림초등학교 동측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단지내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반교통사정 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물내 23층 2304호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

공부상 아파트 용도이나 현장조사시 이해관계인의 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

위생, 급ㆍ배수설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 되어 있으며, 인접 가로망 상태 무난시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2·3종일반주거지역에 속하는 토지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 문희연)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10176 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 596 신개금엘지아파트 105동 23층2304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 35.37㎡ (약 10.7 평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.7 평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 직접적인 분양면적 확인은 어려우나, 일반적인 아파트 기준으로 전용면적 84.99㎡(약 25.7평)은 32평형으로 볼 수 있습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개림초등학교 동측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단지내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 비교적 인근에 버스정류소 등이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 중 23층 2304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창 구조입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로가 있으며, 인접 가로망 상태는 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2·3종일반주거지역에 속하는 토지입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 주변 시설: 개림초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 02월 05일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. [cite: (Derived from "등기구분: 갑3", "접수일자: 2026-02-05 00:00:00+09", "권리종류: 강제경매", "권리자: 주택도시보증공사", "권리금액: 360,000,000원", "비고: 말소기준권리")]

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김영운 (1999-06-17), 윤기원 (2019-11-05) [cite: (Derived from "등기구분: 갑1", "접수일자: 1999-06-17 00:00:00+09", "권리종류: 소유권이전", "권리자: 김영운", "등기구분: 갑2", "접수일자: 2019-11-05 00:00:00+09", "권리종류: 소유권이전", "권리자: 윤기원")]

* 주택 임차권: 문희연 (임차보증금 360,000,000원) [cite: (Derived from "등기구분: 을9", "접수일자: 2024-07-22 00:00:00+09", "권리종류: 주택임차권", "권리자: 문희연", "권리금액: 금360,000,000원")]

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (채권액 360,000,000원, 2026-02-05 접수) [cite: (Derived from "등기구분: 갑3", "접수일자: 2026-02-05 00:00:00+09", "권리종류: 강제경매", "권리자: 주택도시보증공사", "권리금액: 360,000,000원")]

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 문희연) [cite: (Derived from "임차인 : 주택도시보증공사(문희연)")]

* 보증금: 360,000,000원 [cite: (Derived from "보증금 : 360000000원")]

* 차임: 0원 [cite: (Derived from "차임 : 0원")]

* 전입일자: 2022-06-30 [cite: (Derived from "전입일자(사업일자) : 2022-06-30")]

* 확정일자: 2022-05-19 [cite: (Derived from "확정일자 : 2022-05-19")]

* 대항력: 없음 [cite: (Derived from "대항력 : 없음")]

* 주의사항: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 문희연)로부터 2026.06.16.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. [cite: (Derived from "주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 문희연)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨", "물건명세서 참고사항: ...")]

* 인수되는 권리: 임차인 문희연 씨의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: (Derived from "주의사항", "물건명세서 참고사항")]

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 개림초등학교 동측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단지내 상가, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 단지 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 무난합니다.

* 상업시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 인근 지역: 부산진구는 해운대구 다음으로 많은 상권이 밀집된 지역으로, 개금동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 개림초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 부산 지하철 2호선 개금역 이용이 가능한 지역으로, 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 대단지 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가했습니다. 경매 진행 시 본 건 내부의 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. [cite: (Derived from "감정평가서요약 요향표 - 이용상태")]

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 미상으로, 경매 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: (Derived from "감정평가서요약 요향표 - 기타참고사항(임대관례 및 기타)")]

* HUG 인수조건 확약서: 임차인 문희연 씨가 제출한 확약서 내용(대항력 포기, 보증금 반환 청구권 포기 등)은 법적 효력 및 이행 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 신개금엘지아파트 105동 23층 2304호입니다. 아파트 단지가 형성된 지역으로 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 문희연 씨의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 임차인의 확약서에 대한 법률적 검토는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지조건: 부산진구 개금동에 위치하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 재건축/재개발 잠재력: (추가 정보 필요)

* 최근 실거래가: 24평형 기준 2억 2천만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 332,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 인근 아파트 시세와 거래 동향을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 파악된 시세에 따르면 24평형(80.64㎡) 기준 2억 2천만원 대의 매매가가 형성되어 있으며, 본 건의 전용면적 84.99㎡(약 32평형)은 이에 준하거나 소폭 상승한 가격으로 거래될 수 있습니다. 따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서, 다만 본 물건의 특이사항(내부 확인 불가 등)을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 주변 유사 물건의 낙찰가율, 임차인의 확약서 관련 법률적 검토 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.