나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10220 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 4층 비-409호(현지호칭 : 102동 409호)로서, 주위는 관공서, 각종 업무시설 및 상업시설, 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 4층 비-409호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 및 인조석 붙임 등, 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

오피스텔 입니다 .

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 및 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 14미터 내외, 북측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 120m) 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

공부상 '비-409호'이나 현황은 '102동 409호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부산지방법원 2026타경10220 (1)

1.2. 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층 비-409호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 158,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

* 토지지분: 4.9011㎡ (약 1.48평)

* 건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 강제경매

1.8. 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 갑3 참고)

1.9. 특이사항: 공부상 '비-409호'이나 현황은 '102동 409호'로 파악됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 관공서, 각종 업무시설, 상업시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 시내버스정류장이 인근에 소재하며, 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조

* 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

* 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

* 인근 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 공동주택 및 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

* 본건 서측으로 약 14미터, 북측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

* 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸예정 권리: 우리은행 근저당권(을2), 김종수 주택임차권(을4), 부산진구 압류(갑2), 주택도시보증공사 강제경매(갑3), 부산진세무서장 압류(갑4).

3.3. 등기부상 총 채권액

* 등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 김동한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-12-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인 2: 김종수

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2024-07-10

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 비록 확정일자를 받았으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원 (임차인 모두 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주요 시설 접근성

* 본건은 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 및 공공기관 접근성이 양호합니다.

* 서면역(1, 2호선 환승역)이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

4.2. 상업 및 업무 밀집 지역

* 주위에는 다양한 상업시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑 시설이 가까이 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설

* 현재 파악된 정보상 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 서면역(1, 2호선)을 통한 편리한 대중교통 이용.

* 차량 진입 용이 및 도로망 접근성 우수.

5.2. 편의시설

* 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰 및 다수의 근린생활시설, 상업시설 이용 가능.

* 부산진경찰서 등 관공서 인접.

5.3. 교육 및 기타

* 인근에 부전초등학교, 서면중학교 등 교육시설이 위치합니다.

* KT&G 상상마당 부산과 같은 복합문화공간이 인근에 있어 문화생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 표기 불일치

* 공부상 '비-409호'이나 현황은 '102동 409호'로 파악되어, 실제 현황과 공부상의 차이가 있어 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 현황

* 임차인 김동한은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다.

* 임차인 김종수는 보증금 6,000만원, 차임 200,000원이지만 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 서면역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 교통, 상업, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 비교적 젊은 연식의 건물이라는 장점이 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차권은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 공부상 호수와 현황 호수의 불일치 여부는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

* 서면역(1, 2호선) 도보 거리로 부산 시내 및 외곽 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 풍부한 생활 편의시설

* 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

8.3. 권리관계 명확

* 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권이 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8.4. 활발한 임대 수요

* 서면 중심상권에 위치하여 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2023년 12월 5,300만원(17층)에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 인근 '유원 골든타워 오피스텔' 24평형이 8,900만원에 매물로 나와 있는 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 158,000,000원 대비 다소 높은 것으로 판단됩니다.

* '대동레미안센트럴시티'의 15평형 실거래가 데이터는 없으나, 동일 건물 및 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 대략 8,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본건은 감정가 158,000,000원이나, 최근 시세 조사 결과 유사 물건의 거래 가격이 약 8,000만원 ~ 11,000만원 수준으로 파악됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

* 따라서, 감정가 대비 약 50~60% 수준인 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 호수 불일치 문제 등을 최종적으로 확인하고, 유찰 횟수 및 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.