나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10120 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 533-7 에이스타운 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상9층 건물 내 제5층 제503호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

평가대상물건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 소화기설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 평가대상물건은 대지권이 등기되지 않은 구분건물이므로, 대지권을 수반하지 않는 건물만의 가격으로 감정평가하였음.

물건 비고

대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임. 부산진구청으로부터 건물에 대해서만 취득세 및 재산세 과세내역 사실조회 회신 있음(2026.8.13.자). 주택도시보증공사(양도전:임차인 이연화)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10120 (1) 부산지방법원

부산광역시 부산진구 부전동 533-7 에이스타운 5층 503호

오피스텔

감정가 37,000,000원

토지면적 235.00㎡ (약 71.09평)

토지지분 0㎡

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 31.76㎡ (약 9.61평)

건물지분 31.76㎡

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 건물만 매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주택도시보증공사

건축년도 1998년

건물 총 층수 10층 / 해당 층수 5층

호수 503호

1.1. 입지조건

물건 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 533-7 에이스타운 5층 503호

주변 환경

평가 대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산진초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내 버스 정류장 및 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

도로 상황

평가 대상 물건은 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (2020.02.04, 15,000,000원)

인수되는 권리

없음.

주택도시보증공사(양도전:임차인 이연화)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되어, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임.

말소되는 권리

소유권이전 (갑1, 갑2), 근저당 (을1), 가압류 (갑5), 압류 (갑8, 갑9, 갑10), 강제경매 (갑11) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황

* 오창민

보증금 0원, 차임 0원

전입일자 2025-07-17

대항력 없음

* 이연화 (채권양도)

보증금 55,000,000원, 차임 0원

전입일자 2020-01-03

확정일자 2019-12-13

배당신고일자 2024-01-22

대항력 있음

주택도시보증공사(양도전)로부터 보증금 반환청구 포기 및 대항력 포기 확약서 제출됨.

인수 보증금 합계

0원

주의사항

대지사용권이 없으므로 건물만 매각되며, 최저매각가격은 건물만의 평가액임. 부산진구청으로부터 건물에 대해서만 취득세 및 재산세 과세내역 사실조회 회신이 있음 (2026.8.13.자).

1.3. 상권분석

본 물건은 부산진구 부전동에 위치하며, 부산 1호선 범내골역 역세권에 자리하고 있음. 주변에는 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재하며, 유동 인구 또한 일정 수준 확보 가능한 지역임. 다양한 근린생활시설 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설

부산진초등학교가 인근에 위치함.

편의시설

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

교통

도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 시내버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

대지사용권 부재

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 대지사용권이 없어 토지에 대한 권리가 없음. 이는 향후 건물 관리 및 재건축 등에서 제약이 될 수 있는 중요한 리스크 요인임.

대항력 있는 임차인 관련 불확실성

임차인 이연화는 대항력을 보유하고 있으나, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 보증금 및 대항력을 포기하는 것으로 되어 있어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 법적 해석의 여지 및 HUG 확약서의 구체적인 효력 범위에 대한 면밀한 검토가 필요함.

HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 절차상 변동 사항이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 부산진구 부전동 소재 에이스타운 오피스텔로, 부산 1호선 범내골역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함. 건물만 매각되는 특성 및 대지사용권이 없다는 점은 유의해야 할 사항임. 임차인 이연화의 대항력 존재에도 불구하고 HUG에서 제출한 확약서 내용에 따라 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성을 최종 확인하는 것이 중요함. 감정가는 3,700만원으로, 건물 면적(31.76㎡) 대비 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

부산 1호선 범내골역 도보 이용 가능한 핵심 상업 및 교통 요충지에 위치.

소형 오피스텔

1~2인 가구 및 소형 임대 수요 충족 가능.

합리적인 감정가

건물 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 투자 메리트 보유.

임차인 리스크 완화

HUG 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과

최근 3건의 거래 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 9일: 30.6㎡ / 6층 / 4,150만원

- 2025년 12월 24일: 27.41㎡ / 4층 / 4,600만원

- 2026년 1월 28일: 30.6㎡ / 9층 / 5,500만원

물건 면적은 31.76㎡ (약 9.61평)으로, 최근 실거래가 중 30.6㎡ (약 9.25평) 면적대의 거래가격을 참고할 수 있습니다. 6층 30.6㎡가 4,150만원, 9층 30.6㎡가 5,500만원에 거래되었습니다.

본 물건은 5층이며, 감정가는 3,700만원입니다. 이는 최근 실거래가 하한선인 4,150만원보다 낮은 수준으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다.

예상 입찰가 산정

인수되는 임차보증금이 0원이라고 가정할 경우, 최근 시세 하한선인 4,150만원 수준부터 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대지사용권 미보유, 임차인 관련 HUG 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

따라서, 시세 대비 낮은 감정가와 HUG 확약서를 통한 리스크 완화를 고려하여, 3,800만원 ~ 4,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변에 명확히 식별되는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.