나이스옥션 법원경매 진주 2026타경60 [1] 경상남도 남해군 창선면 상신리 308 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 창선면 상신리 소재 "상신마을회관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1~4):대상토지까지 차량출입이 가능하고 일반적 대중교통사정은 보통시됨. 기호(5):인접 토지를 통해 접근가능하며, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,4):자체 지반 평탄한 부정형의 주거용 부지임. 기호(2):부정형 완경사로서 도로임. 기호(3):자체 지반 평탄한 부정형의 주거용 부지임. 기호(5):사다리형 평지로서 전임.

인접 도로상태

기호(3):으로 를 통해 진출입 가능함. 기호(5):지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천예정지(상신천)<소하천정비법>, 침수위험지구(2022-30-25)<자연재해대책법>. 기호(2,3):계획관리지역, 소하천(저촉) 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천구역(상신천)<소하천정비법>, 소하천예정지(상신천)<소하천정비법>, 침수위험지구(2022-30-25)<자연재해대책법>. 기호(4,5):계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 침수위험지구(2022-30-25)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

제시외수목이 소재함.(지적개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6,7)-일반목구조 기타지붕 1층 건물(사용승인일 : 2017.07.17)로서, 외 벽 :스톤코트, 페인트마감 등 내 벽 :벽지 붙임, 타일 붙임 등 바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(6,7):단독주택임.

설비내역

기호(6,7):난방설비, 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘㉠~㉣’], 제시외수목[감정서상 ‘ⓐ~ⓓ’] 각 매각 포함.
-목록[3][5]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경60 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 상신리 308

* 용도: 단독주택

* 감정가: 491,708,000원

* 토지 면적: 1,385.00㎡ (약 418.96평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 269.70㎡ (약 81.60평) (건축물대장상 총면적 269.7㎡)

* 건물 제시외 면적: 24.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건축물대장상 주요 용도: 단독주택

* 건물 사용승인일: 2017년 07월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 창선면 상신리 소재 "상신마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호(1,3,4): 자체 지반 평탄한 부정형의 주거용 부지임.

* 기호(2): 부정형 완경사로서 도로임.

* 기호(5): 사다리형 평지로서 전임. (지적도상 맹지)

* 인접 도로 상태: 기호(3) 토지는 도로를 통해 진출입 가능함. 기호(5) 토지는 지적도상 맹지로, 통행 및 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (2020-02-27) (모든 축종 사육 제한)

* 마을경관관리구역

* 소하천구역 및 예정지 (상신천)

* 침수위험지구 (2022-30-25)

* 이러한 법적 규제는 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 상태: 일반목구조 기타지붕 1층 단독주택으로, 2017년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 속함. 외벽은 스톤코트, 페인트 마감 등이며, 내벽은 벽지/타일, 바닥은 장판지/타일, 창호는 샷시 등으로 구성됨. 난방, 위생, 급배수 설비 등 기본적인 생활 설비는 갖추어져 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 07월 14일 접수된 창선새마을금고 근저당권 (288,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 모든 채권(근저당, 가처분, 가압류, 임의경매, 강제경매 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 등기부 채권 총액: 303,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상으로는 명시된 바 없으나, 현장 조사를 통해 지상권 등 특이사항 여부 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025년 08월 06일

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023년 09월 08일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

* 기타사항:

* 토지/건물 일괄매각.

* 제시외 건물(감정서상 '㉠~㉣') 및 제시외 수목(감정서상 'ⓐ~ⓓ')은 매각에 포함되어 인수됨.

* 중복 사건으로 진행될 수 있음.

4. 상권분석

* 본 물건은 경상남도 남해군 창선면의 농촌 지역에 위치함.

* 주변이 농가주택, 농경지, 일부 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 입지임.

* 활발한 상업 활동보다는 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설이 존재할 것으로 예상되며, 대규모 개발 호재는 제한적일 수 있음.

* 단독주택으로서의 가치, 토지 활용도(농지 포함) 등을 고려한 분석이 필요함.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 마트, 병원 등 주요 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보임.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악됨. (현재 확인된 임차인들의 정보는 경매 절차상 명시된 사항이며, 별도 임대 계약 여부 및 조건은 추가 확인 필요)

* 건물 설비: 난방, 위생, 급배수 설비 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있어 거주에 문제는 없을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 물건 및가 농지일 경우, 해당 증명원을 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음. 입찰 전 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 제시외 건물(4개) 및 수목(4개)이 매각에 포함되어 인수됨. 이들에 대한 별도 명도, 철거, 또는 활용 방안 검토가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 소하천구역 및 예정지, 침수위험지구 등 다수의 규제가 존재함. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약을 줄 수 있음.

* 맹지: 기호(5) 토지는 지적도상 맹지로, 차량 통행이나 토지 활용에 법적, 실질적 제약이 따를 수 있음. (일괄 매각으로 인해 전체 토지의 가치에 영향을 줄 수 있음)

* 중복 사건: 중복 사건으로 진행될 경우, 경매 절차의 복잡성이 증가하며, 명확한 진행 상황 파악이 중요함.

* 지자체 규제: 남해군 경관 조례 등 지역별 특화된 규제가 있을 수 있으므로, 관련 부서 확인을 통해 추가적인 제한 사항을 파악할 필요가 있음.

* 주변 환경: 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역 특성상, 계절별 농작물 재배 활동이나 축사(사육제한 구역으로 인한 직접적 사육은 제한되나, 인근 지역 영향 가능성) 등으로 인한 소음, 냄새 등이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면에 위치한 단독주택으로, 2017년에 신축되어 건물 상태는 비교적 양호한 편입니다. 1385㎡(약 419평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 전원생활을 계획하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 다양한 토지 이용 제한 규제 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용하며, 이를 충족시키지 못할 경우 입찰 보증금 몰수의 위험까지 있습니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 부분은 추가 확인이 필요합니다. 제시외 건물 및 수목 포함, 중복 사건 진행 가능성 등도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)로 즉시 사용 또는 리모델링 후 사용 가능.

* 넓은 토지 면적(약 419평)을 보유하고 있어, 단독주택 외 추가적인 토지 활용 가능성 탐색 가능 (단, 법적 규제 사전 확인 필수).

* 남해군 창선면의 한적한 전원 생활 입지로서, 귀농·귀촌 수요자에게 적합.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 491,708,000원

* 본 물건의 감정가는 토지 면적, 건물 연식, 지역적 특성을 종합적으로 고려한 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 다양한 토지 이용 제한 규제, 제시외 건물 및 수목 포함 등 리스크 요인을 감안할 때, 무리한 경쟁보다는 감정가 수준 내외 또는 소폭 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 희망 입찰가 범위는 440,000,000원 ~ 480,000,000원 으로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 상황, 그리고 본 물건의 특수성을 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.