나이스옥션 법원경매 진주 2026타경52 [1] 경상남도 사천시 곤양면 성내리 194-2 희망빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 사천파출소 서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서와 노변 근린생활시설 및 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 403호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 현황 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 2차선 도로와 접하고 서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-05-25)(소로2-19호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-제시외건물(감정서 상 ‘ㄱ’)매각포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경52 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 성내리 194-2 희망빌라 4층403호

* 토지면적: 37.38㎡ (약 11.31평)

* 건물면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

* 제시외건물: 8.00㎡ (약 2.42평) (감정서 상 ‘ㄱ’ 표기, 매각 포함)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 85,467,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새남해새마을금고

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 제시외건물(감정서 상 ‘ㄱ’) 매각 포함

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 사천파출소 서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 노변 근린생활시설 및 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 물건의 남측으로는 2차선 도로와 접하고, 서측으로는 노폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 사다리형의 평지로, 현황 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 403호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.

* 도시계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 16일자 새남해새마을금고의 근저당권 (을4) 입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차 진행으로 인해, 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(소유권이전등기, 압류, 임의경매 개시결정 등기)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 등기부상 표시되지 않은 권리가 존재할 수 있으나, 현재까지 파악된 바로는 없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요: ')

* 임차인 현황:

* 임대 관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고 인수 보증금 합계가 0원이므로, 명도 시 세입자 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 점유 관계에 대한 추가 확인 및 법적 절차 진행은 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건 소재지는 사천파출소 등 관공서와 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주로 주택 및 빌라 밀집 지역으로, 지역 내 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 사천파출소, 관공서, 상가 등이 인근에 위치해 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 및 외부 자료 검색을 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통 편의: 차량 이용 시 인근 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용에 대한 자세한 정보는 부족하나 일반적인 주택가 수준으로 예상됩니다.

* 생활 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육 시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 의료 시설: 주변 의료 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 점유 관련 명도 시 예상치 못한 상황 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없으나, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 위험은 없습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 인수인계 절차를 철저히 진행해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 함께 묶인 다른 물건의 경매 진행 결과가 본 물건의 낙찰가 및 이후 자산 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 역사문화환경보존지역에 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면의 다세대주택으로, 관공서와 근린생활시설이 인접한 안정적인 주거 지역에 위치합니다. 감정가는 85,467,000원으로 책정되었으며, 건물과 토지를 일괄 매각하는 건입니다. 등기부상 권리 관계는 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적으로 안전하게 취득할 수 있습니다. 임대차 관계가 미상이나 인수 보증금이 없어 재정적 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 제시외 건물 포함, 공동담보, 역사문화환경보존지역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적 입지: 관공서 및 근린생활시설 인접으로 생활 편의성이 확보되며, 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 법적 권리 관계가 말소기준권리 기준으로 정리되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적 활용: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 85,467,000원

* 본 건의 감정가, 주변 시세, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 권리 분석상 안전성과 물건의 가치를 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준(약 68,373,600원)부터 입찰을 고려할 수 있으며, 시장 경쟁 상황 및 투자 전략에 따라 감정가 수준(약 85,467,000원)까지도 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 최신 주변 시세 조사 및 현장 확인을 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.