나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10133 [1] 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 303동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 상동동 소재 '상문동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건 중 11층 1103호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대 내 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측에 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률> ②: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ③: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구8번 임차권등기(임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2024.8.30., 확정일자 2024.8.21.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10133 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 303동 11층 1103호

용도: 아파트

감정평가액: 115,000,000원

토지면적: 79.76㎡ (약 24.13평)

토지지분: 79.759㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.74㎡ (약 25.63평)

건물지분: 84.736㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하는 '상문동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

교통상황:

아파트 단지 내로 차량 진입이 원활하며, 단지 북측에 주 진출입로가 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건이 속한 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2026년 2월 9일 접수된 파산자 명의의 임의경매 개시 결정 (갑6)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

을구 8번 주택임차권: 한국토지주택공사 명의로, 임대차보증금 90,000,000원, 전입일자 2024년 8월 30일, 확정일자 2024년 8월 21일입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 임차인 현황:

* 제 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 8월 30일. (확정일자 정보는 누락되어 확인 필요)

특이사항:

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 분류되나, 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하므로 이에 대한 인수가 필수적입니다.

4. 상권분석

주변시설:

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설:

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

덕산3차베스트타운은 2004년 11월 사용승인을 받은 아파트로, 총 8개동, 930세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층 규모이며, 총 599대의 주차 공간(지하 31대 포함)을 확보하고 있습니다. 관리사무소 연락처는 055-638-5216입니다.

건축물 구조 및 설비:

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1103호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

최근 실거래가 및 전월세 동향 (2026년 기준):

* 매매: 59.51㎡(약 18평) 기준, 2026년 7월 25일 14층 6억 4천만 원, 7월 2일 8층 6억 원, 7월 2일 5층 5억 5천만 원에 거래되었습니다. (본건의 건물면적 84.74㎡와는 차이가 있으나, 시세 파악에 참고할 수 있습니다.)

* 전월세: 2026년 1월, 59.51㎡(약 18평) 기준, 5층 보증금 5,200만 원, 7층 보증금 6,000만 원, 13층 보증금 6,300만 원(추가 예치금 7,500만 원)에 계약되었습니다.

6. 잠재적 리스크

임차보증금 인수:

가장 큰 리스크는 을구 8번 임차권 등기된 한국토지주택공사의 임대차보증금 90,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

형식적 경매의 성격:

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 분류되지만, 실질적으로는 권리관계 및 시장 가치를 면밀히 분석하여 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 덕산3차베스트타운 아파트입니다. 84.74㎡(약 25.63평) 면적 대비 감정평가액 1억 1천 5백만 원은 최근 실거래가(5억 5천만 원 ~ 6억 4천만 원 수준)와 비교했을 때 현저히 낮은 수준입니다.

그러나, 을구 8번 임차권 등기된 한국토지주택공사 명의의 9천만 원 보증금 인수 의무가 존재하므로, 이를 총 투자 비용에 반드시 합산하여 고려해야 합니다.

현재 파악된 시세와 인수 조건, 그리고 본건의 실제 면적(84.74㎡)을 고려할 때, 잠재적 시세 차익과 실거주 가치를 동시에 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 철저한 권리 분석과 인수 보증금에 대한 충분한 자금 계획이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

현저히 낮은 감정가:

최근 실거래가 대비 감정가가 약 1/5 수준으로 매우 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 통한 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

실질 면적 대비 높은 가치 잠재력:

최근 거래된 18평형(59.51㎡)의 실거래가를 기반으로 환산 시, 본건 25.63평(84.74㎡)의 시장 가치는 약 7억 8천만 원에서 9억 1천만 원 이상으로 추정됩니다. 이를 고려할 때, 감정가와 인수 보증금을 합산한 총액 대비 상당한 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 현재 감정가는 1억 1천 5백만 원입니다.

최근 유사 면적(약 18평)의 실거래가가 5억 5천만 원에서 6억 4천만 원임을 고려할 때, 본건(약 25.63평)의 시장 가치는 약 7억 8천만 원에서 9억 1천만 원 수준으로 추정됩니다.

매수인에게 인수되는 임차보증금 9천만 원을 고려하여, 총 취득 예상 비용을 시장 가치 범위 내로 맞추는 전략이 필요합니다.

시장 가치의 하단 추정치인 약 7억 8천만 원을 총 취득 비용으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

총 취득 예상 비용: 780,000,000원

인수 보증금: 90,000,000원

예상 입찰가: 780,000,000원 - 90,000,000원 = 690,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 6억 9천만 원으로 산정됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.