나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10172 [1] 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오 102동 23층 2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암감정 · 평가일 2026.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2 토지는 경상남도 김해시 삼방동 소재‘신어초등학교’남동측 인근에 위치하고 있 으며, 주변은 근린생활시설, 주상용건물, 중,소규모의 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전 반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 중로2류(폭 20m∼25m)(1-4호선)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3. 일반철골구조 슬라브지붕 단층건으로, 외 벽: 징크판넬 및 샌드위치판넬마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일, 치장합판 등 개별인테리어마감 등, 천 정: 타일 및 세멘마감 등, 창 호: 새시창 및 강화유리구조임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 등 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 경상남도 김해시 부원동 소재 "부산김해경전철 부원역" 남측 인근에 위치하는 부원역푸르지오 102동 23층 2304호(집합건축물대장상 전체면적: 258.557㎡, 통칭 183.95㎡형 )로서 주변은 아파트단지, 호텔 및 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 나지, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 주간선도로 및 부산김해경전철(부원역). 버스정류 장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건 내 23층 2304호로서, 거실 및 방 등 발코니 확장시공된 것으로 탐문조사되며, 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창 호: 새시창구조임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강 기설비, 공동현관설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서 '공동주택(아파트)' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 광로2류에 접하고, 동측으로 중로2류 및 남측으로 중로1류에 각각 접하며, 서측으로 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역(2011-01-27), 지구단위계획구역(2013- 08-13), 광로2류(폭 50m∼70m)(접합), 소로1류(폭 10m∼12m)(2014-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-37호선)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 하수도(저촉), 가축사육제한 구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임. 나. 기 타: 본건은 현장방문시 폐문부재 및 시건장치로 인하여 관련공부상 건축물현황도 및 인접한 동유형·유사형 건물의 내부구조, 인근주민 등 탐문사항, 외부관찰사항 등을 참 고하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매입찰시 내부구조 및 이용상태, 내부 하자 여부 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10172 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오 102동 23층 2304호

용도: 아파트

감정가: 865,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

건물면적: 139.21㎡ (약 42.18평)

건물지분: 139.206㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (등기부 권리자 기준)

사용승인일: 2014년 08월 14일

건축물 총괄표제부 (부원역 푸르지오): 대지면적 29,322.2㎡, 총 연면적 202,271.036㎡, 총 동수 6개, 총 주차대수 1,529대

건축물 표제부 (102동): 최고층 32층, 해당 동 연면적 24,887.096㎡, 세대수 183호

구분건물 전유부 (2304호): 23층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부원동에 소재하는 '부산김해경전철 부원역' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 호텔, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

단지 인근에 부산김해경전철 부원역과 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 역시 양호하며, 간선도로와의 접근성도 좋습니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 대지권의 목적 토지는 북측으로 광로2류(폭 50m~70m), 동측으로 중로2류(폭 15m~20m), 남측으로 중로1류(폭 20m~25m), 서측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접해 있어 도로 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로, 중로, 소로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 하수도 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을13 (근저당, 부경양돈협동조합, 2021년 10월 28일)

* 주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 코리아신탁주식회사 (2014-10-06)

* 소유권이전: 박종심 (2015-01-02), 이정희 (2017-08-11)

* 근저당: 부경양돈협동조합 (2021-10-28, 816,000,000원), 부경양돈협동조합 (2021-12-22, 57,600,000원)

* 압류: 김해세무서장 (2024-03-28), 김해시 (2025-03-20)

* 가압류: 현대카드 (2025-07-14), 삼성카드 (2025-07-15), 토스뱅크주식회사 (2025-08-13), 부산은행 (2025-08-13), 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2025-08-18)

* 임의경매개시결정: 부경양돈협동조합 (2026-02-05, 1,495,822,393원)

* 등기부 채권 총액

총 1,003,901,687원

* 인수되는 권리

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

아파트 단지와 함께 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 상업지구에 속해 있습니다.

* 주변 건물 이용 상태

주변은 아파트 단지, 호텔, 판매시설, 업무시설, 근린생활시설 등으로 다양하게 형성되어 있으며, 일부 나지 및 농경지도 혼재합니다.

* 인근 시설

부산김해경전철 부원역이 인접해 있으며, 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 각종 편의 및 생활 지원 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

해당 물건은 현대적인 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

* 아파트 단지 정보

아파트명: 부원역푸르지오

총 동수: 5개동

총 세대수: 915세대

사용승인일: 2014년 08월 14일

최고층: 32층, 본건 23층

주차: 지하주차 31대 (전기차 충전기 포함), 총 주차 대수 정보 상이함 (지상 3대, 지하 20대, 합계 0대 표기 등 혼선)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

* 면적 정보

건물 기준 면적: 139.21㎡ (약 42.18평)

전용면적: 84.983㎡ (약 25.71평) - 최근 매매 정보 기준

공급면적 (추정): 183.95㎡ (약 55.64평) - '통칭' 면적 기준

* 교육 시설

'신어초등학교'가 남동측 인근에 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

* 편의 시설

단지 내 상가 및 주변의 다양한 상업 시설, 편의점, 병원, 은행 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통

부산김해경전철 부원역 도보 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인접해 있어 김해 시내 및 부산 등지로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련

임차인 현황상 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 저항 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 상태 확인 제한

감정평가 시 현장 방문이 제한되어 내부 구조 및 이용 상태, 하자 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받아 점검해야 합니다.

* 이용 제한 사항

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타

토지 제시외 면적, 건물 제시외 면적이 0으로 기재되어 있어, 이에 따른 추가적인 법적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

본건은 김해시 부원동에 위치한 부원역 푸르지오 아파트로, 부산김해경전철 부원역 초역세권 입지를 자랑합니다. 편리한 교통과 함께 주변의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 2014년에 준공된 아파트로 비교적 신축에 속하며, 단지 규모 또한 상당합니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 인수되는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

감정가는 8억 6천 5백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보에 따르면 전용면적 84.983㎡ (약 25.71평) 기준 5억 5천만원에서 5억 8천 5백만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 이는 감정가와 실거래가 간 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

건물 내부 확인이 제한적이었던 점은 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산김해경전철 부원역 도보 이용 가능으로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 생활 편의성: 풍부한 상업시설, 편의시설, 업무시설 등이 밀집하여 생활이 편리합니다.

* 주거 쾌적성: 비교적 최근(2014년)에 준공된 대규모 아파트 단지로, 잘 관리된 환경을 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 865,000,000원

* 최근 시세 분석

* 본건의 건물 기준 면적은 139.21㎡ (약 42.18평)이나, 최근 매매 정보에서 파악된 전용면적은 84.983㎡ (약 25.71평)이며, 공급면적은 약 183.95㎡ (약 55.64평)로 추정됩니다.

* 최근 실거래가 (전용 84.983㎡ 기준):

* 2026년 5월 9일 (11층): 550,000,000원

* 2026년 5월 9일 (18층): 560,000,000원

* 2026년 6월 6일 (26층): 585,000,000원

* 가장 최근 거래된 26층 매물의 최고가 585,000,000원 (약 5.85억)을 기준으로, 본건의 면적(139.21㎡, 약 42.18평)을 고려하여 환산 시, 5.85억 * (139.21 / 84.983) ≈ 9.56억원으로 산출됩니다.

* 그러나 이는 단순 비례 환산이며, 실제 시장에서는 여러 요인에 따라 가격이 달라집니다. 또한, 감정가 8.65억과 최근 실거래가(5.5억~5.85억) 간의 큰 차이를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가

현재 시장 상황과 감정가와 실거래가 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 최고가(5.85억원)에 10~20% 정도의 프리미엄을 고려한 범위인 약 6억 4천만원 ~ 7억 0천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 내부 상태 확인 및 명도 가능성, 권리관계 상세 분석 등 추가적인 조사를 거친 후 최종 결정해야 할 사항입니다.

1.9. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본건 아파트 단지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. '가축사육제한구역', '역사문화환경보존지역', '중점경관관리구역' 등의 도시계획상 규제 사항은 있으나, 이는 혐오시설과는 다른 성격의 제한 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.