나이스옥션 법원경매 대전 2026타경45 [1] 대전광역시 유성구 용산동 618 세안프라자 3층302호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 용산동 소재 "용산고등학교" 북동측 인근에 소재한 세안프라자 3층 302호이며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 쇼핑센터, 각급 학교 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호로서, (사용승인일자: 2008.12.19) 외벽: 화강석 및 강화유리 마감 내벽: 벽지 및 목재 합판,페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

칸막이 벽체를 설치하여 4개 공간으로 구분되어 있으며, 현재 공실임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 지하주차장, 승강기설비(운행불가 상태로 운행금지됨) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 평지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접 합), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대전용산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전용산초등(병설유치원)학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지 방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별 법>, 준주거구역(연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경45 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 용산동 618 세안프라자 3층 302호

건물명: 세안프라자

용도: 교육연구시설 (제1종근린생활시설 병기)

감정가: 175,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일자: 2008년 12월 19일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

건물 면적: 93.52㎡ (약 28.28평)

1.3. 기타

채권자: 오OO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 용산동 소재 '용산고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 쇼핑센터, 각급 학교 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (대덕테크노밸리조성사업)

대로(폭 25m~30m), 중로(폭 15m~20m), 보행자전용도로와 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역 (대전용산고등학교, 대전용산초등학교), 지방산업단지, 연구개발특구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7. 근저당권 (채권자: 오유정, 채권금액: 50,000,000원, 접수일자: 2025-03-13)

3.2. 인수되는 권리

없음. 말소기준권리보다 후순위 권리 또는 임의경매 개시결정으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소되는 권리

갑16. 소유권이전 (채권자: 김영길, 비고: 공매, 접수일자: 2020-02-19)

을7. 근저당권 (채권자: 오유정, 접수일자: 2025-03-13)

갑18. 임의경매개시결정 (채권자: 오유정, 채권금액: 45,000,000원, 접수일자: 2026-02-06)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 파악되나, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

건축물물량물질물질표제부상 주 용도는 교육연구시설이며, 제1종근린생활시설 용도로도 사용 가능합니다.

건물 내부에는 칸막이 벽체를 설치하여 4개 공간으로 구분되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

본 물건이 속한 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 다수의 학교 및 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 쇼핑센터와 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 용산고등학교, 대전용산초등학교 및 병설유치원이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2008년 12월 19일 사용승인을 받은 건물로, 현재 약 16년 경과되었습니다. 건물 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 승강기 고장

건물 내 승강기가 운행 불가 상태로 운행 금지되어 있어, 이용에 불편이 있습니다. 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공실

현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위한 공실 위험 및 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

6.4. 지역 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지방산업단지, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어, 특정 업종이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 대전광역시 유성구 용산동에 위치한 세안프라자 내 구분 건물(3층 302호)로, 교육연구시설 및 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

상업 및 주거 혼합 지역에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 교통 또한 편리합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7.2. 현재 상태

건물 내부는 4개의 공간으로 구분되어 있으나 현재 공실 상태이며, 승강기 고장으로 이용이 불가한 점은 단점입니다.

인근에 학교 및 상업 시설이 밀집해 있어 잠재적 수요는 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 경쟁력

대덕테크노밸리 조성사업 지역 내 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

주변의 학교 및 상업 시설과 시너지를 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리인 근저당권(을7)에 의해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정이므로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 면적 대비 감정가

총 93.52㎡ (약 28.28평)의 건물 면적과 37.93㎡ (약 11.47평)의 토지 지분을 고려할 때, 감정가 175,000,000원은 시장 상황에 따라 경쟁력 있는 수준으로 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려사항

본 물건은 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 파악되며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 임차인 관련 추가 확인 및 명도 과정에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

승강기 수리 비용, 내부 리모델링 비용 등 추가적인 투자 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9.2. 입찰가 산정

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가 175,000,000원을 기준으로, 위 고려사항들을 바탕으로 전략적인 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.