나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600251 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 109-18 에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "새일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일원은 다세대주택, 단독주택 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지 내 주차장까지 각종 차량접근이 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황 등은 무난한 편임.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제102호로서, · 외 벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감 · 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 · 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 "다세대주택 및 점포용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」 상 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(덕암7)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 조사를 위하여 수차례 방문하였으나 폐문부재로 내부상태는 본건 주택 내 유사 규모의 다세대주택 탐문조사 등에 의하여 다세대주택으로서의 표준적인 이용상황등을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 대항력있는 주택임차권의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 임차보증금에 대하여 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨
- 을구 순위 3번 임차권등기(2017.07.25. 제15051호)는 보증금 전액이 변제되지 아니하더라도 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행하는 2026타경600251 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

* 소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 109-18 에이동 1층102호 (신주소: 대전광역시 대덕구 덕암로125번길 30-10, 에이동 1층102호)

* 토지 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

* 건물 면적: 43.74㎡ (약 13.23평)

* 용도: 다세대주택 (구분건물)

* 감정가: 46,800,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치하며, '새일초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 단지 내 주차장 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 3월 3일 접수된 대전광역시장의 압류 (갑10)입니다. 이보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매 완료 시 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 소멸됩니다.

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 순위 3번 임차권등기 (2017.07.25., 제15051호) 한국토지주택공사 (보증금 35,000,000원)는 본건에 대한 대항력이 없는 임차인으로 파악되었으며, 채권자의 확약서 제출에 따라 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 등기부등본 상 확인되는 모든 압류, 가압류, 강제경매 등기 (갑10, 갑12, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑20, 갑23)는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권이 설정된 사실은 확인되지 않습니다. 을구 3번 임차권등기가 말소되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 매수인이 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (LH) - 보증금 35,000,000원, 차임 0원. 2013년 6월 전입 및 확정일자 취득. 본건 임차권등기는 말소될 예정이며, 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 대전 대덕구 덕암동에 위치한 다세대주택 밀집 지역 내에 소재하고 있습니다. 인근에 새일초등학교가 위치하여 기본적인 학군 수요가 예상되며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주거 지역으로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 인근 지역 다세대주택 및 연립주택의 거래가는 면적 및 층수에 따라 약 4500만원에서 5400만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 48.14㎡ 면적의 다세대주택이 4700만원에 거래되었습니다.

* 44.16㎡ 면적의 다세대주택이 5400만원에 거래되었습니다.

* 49.41㎡ 면적의 연립주택이 4500만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(43.74㎡)은 최근 거래된 다세대주택 면적과 유사하며, 감정가(4680만원)는 이러한 실거래가 수준과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 새일초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 편의시설은 인근에 없을 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주거 생활이 가능한 환경으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 범위를 고려할 때, 특별히 인지해야 할 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 본 건물은 1990년대에 건축되어 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 평가 시 유사 규모의 다세대주택을 기준으로 표준적인 이용 상황을 감안하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라고 명시되어 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 매각 조건에 변동 사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 대덕구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 소액으로 접근 가능한 매력적인 물건입니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로, 매수인이 법적 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 최근 주변 실거래가 수준을 고려할 때 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 건물의 노후화 및 내부 상태 미확인 등의 일부 리스크는 존재하나, 소액 투자 관점에서 접근해볼 만한 가치가 있습니다. 특히, 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 4,680만원의 감정가로 소액으로도 투자가 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적 주거 지역: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 현 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 다세대주택 실거래가와 유사한 수준의 감정가로, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,800,000원입니다. 최근 주변 다세대주택 및 연립주택 실거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 45,000,000원에서 54,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(43.74㎡)은 최근 거래된 44.16㎡ 및 48.14㎡ 면적의 다세대주택과 유사한 수준입니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 4,500만원에서 4,800만원 사이로 판단됩니다. 경매 진행 시 유찰 가능성과 입찰 경쟁률을 고려하여, 4,500만원에서 4,700만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 최초 입찰 시 감정가 수준 또는 그 이하에서도 충분히 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.