나이스옥션 법원경매 천안 2026타경54 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1317 5층514호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 <성정공원> 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 대규모 아파트단지 공원 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1,2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제5층 제514호외 1개호로서, (사용승인일 : 2015.08.13) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 깔기 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1,2): 공동주택(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

기호(1,2): 기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, 공동주택 및 제1종,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 왕복4차선 및 서측으로 노폭 약10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 이용 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대 로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 천안지원 2026타경54 (1)

물건 종류: 도시형생활주택

물건 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1317, 5층 514호

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 9.59㎡ (약 2.90평)

건물 면적 (전용 면적): 49.95㎡ (약 15.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

준공 연도: 2015년 8월 13일

채권자: 온양농업협동조합 (경매 신청 채권자)

총 등기부채권액: 308,720,000원

말소기준권리: 2018년 10월 18일자 온양농업협동조합 근저당

2. 입지조건

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 성정공원 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

북측 및 동측으로는 왕복 4차선 도로, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있어 교통 여건이 우수합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리(2018년 10월 18일자 온양농업협동조합 근저당)보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 부담 있는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025년 5월 20일

* 배당신고일자: 2026년 3월 3일

* 대항력: 없음

인수 가능한 임차 보증금 합계: 0원

임차인 조 씨는 대항력이 없어 보증금 회수가 어렵습니다. 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 성정동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

근린생활시설, 대형 마트, 관공서, 병원, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있으며, 도시형생활주택으로서 임대 수익 또는 소형 사무실 등으로 활용 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 각종 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 녹지/환경: 성정공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육: 인근에 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 임차인 조 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 관리: 집합건물이므로, 공용 부분의 유지보수, 관리비 미납 등 건물 관리와 관련된 문제가 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 시세가 하락할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년 준공된 비교적 신축 건물에 해당하는 도시형생활주택입니다.

천안시 서북구 성정동이라는 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라를 바탕으로 주거 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

종합적으로 볼 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년에 준공되어 건물의 노후도가 낮습니다.

* 최적의 입지: 성정공원 인접, 각종 편의시설 및 교통망 접근성 우수.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 활용도: 주거용 및 소형 상가 등 다용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 118,000,000원입니다.

주변 유사 물건 실거래가를 분석한 결과, 2016년식 59.89㎡ 연립주택이 2026년 4월 147,000,000원(㎡당 약 245.4만원)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 118,000,000원은 ㎡당 약 236.2만원으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원으로 예상됩니다.

경쟁 입찰 및 시장 상황을 고려하여 130,000,000원 선에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.