나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100305 [1] 대구광역시 중구 남산동 3000 극동스타클래스남산 104동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경북공업고등학교" 북측 인근에 위치하는 "극동스타 클래스 제104동 제21층 제2102호" 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단 독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 용이하며, 인근에 남산역(도시철도3호선) 및 시내버스정류장이 소 재하는 등 제반교통사정은 대체로 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제21층 제2102호 단위세대로서, - 외벽: 석재 치장, 몰탈위 페이팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근 지대와 대체로 등고 평탄한 편이며, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 10미터, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대 로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(대구가톨릭대학교대신학원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구남산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북공업고등학교,경구중학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부 상황을 확인할 수 없어 동유 형 물건의 통상적인 이용상황 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100305 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 3000 극동스타클래스남산 104동 21층2102호

용도: 아파트

감정가: 450,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

토지면적: 40.79㎡ (토지지분: 40.7869㎡)

건물면적: 84.83㎡ (전용면적 약 25.6평)

건물지분: 84.8336㎡

아파트명: 극동스타클래스남산

건축년도: 2014년 6월 27일 사용승인

총동수: 10개동

총세대수: 946세대

건물 최고층: 23층 (104동 기준)

2. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, "경북공업고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통 측면에서는 대구 도시철도 3호선 남산역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지까지 차량 진입이 용이하며, 서측 30미터, 남측 15미터, 동측 10미터, 북측 6미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 디OOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 22일 접수된 가압류(갑7)로 확인됩니다. 해당 권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 채권압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 4,250,000,000원으로, 이는 감정가(450,000,000원) 대비 매우 높은 금액입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어, 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남산동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다. 또한, 인근에 다수의 학교 및 근린생활시설이 분포하여 배후 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 남산역을 중심으로 한 교통 인프라는 상권 접근성을 높여주고 있으며, 도심지 내에 위치하여 상업 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 대구광역시 중구 남산동 3000번지 극동스타클래스남산 104동 21층에 위치한 아파트로, 2014년에 준공되었습니다.

주변에는 경북공업고등학교, 대구남산초등학교, 경구중학교, 대구가톨릭대학교대신학원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

생활 편의 시설로는 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 남산역(도시철도 3호선)을 통해 시내 접근성이 뛰어납니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 23층 건물 중 21층에 위치하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건과 동일한 건물(극동스타클래스남산)의 최고층은 30층이나, 해당 동(104동)의 최고층은 23층입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행됨을 시사합니다. 비록 모든 권리가 소멸될 예정이나, 이러한 재정적 부담은 물건의 전반적인 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 다른 부동산과 공동 담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 채무 이행 상황 등이 본건 경매에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인할 수 없어, 실제 상태는 평가와 다를 수 있습니다. 따라서 내부 마감재, 설비 노후도 등을 고려한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 여러 학교 인근의 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에서의 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보상으로는 특별한 혐오 시설이 확인되지 않으나, 경매 참여 시 주변 반경 1km 이내에 혐오 시설이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 중구의 편리한 교통 환경과 우수한 교육 시설을 갖춘 역세권 아파트로서 주거 가치가 높습니다. 최근 거래된 유사 면적의 아파트 시세를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 높은 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대구 지하철 3호선 남산역 도보 이용 가능, 편리한 교통망.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치, 주변 교육 시설 밀집.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성.

* 전용 84.83㎡ (약 25.6평) 중형 평수로 수요층 넓음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일 단지 내 약 59.7㎡(약 18평) 면적의 아파트가 2026년 6월~7월에 36,300,000원 ~ 37,300,000원 선에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 615만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적은 84.83㎡(약 25.6평)이므로, 단순 면적 비례 시 약 521,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

또한, 최근 84.985㎡(약 25.7평) 면적의 4층 아파트가 2026년 6월 13일에 보증금 245,000,000원에 전세 거래된 점을 볼 때, 본건 21층의 시세는 이보다 높을 것으로 예상됩니다.

현재 감정가는 450,000,000원입니다.

이러한 분석을 종합할 때, 본건의 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 크며, 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상에서 입찰가를 고려해야 합니다.

제시된 정보와 시장 상황을 바탕으로, 본건의 적정 입찰가는 470,000,000원에서 500,000,000원 사이로 예상됩니다.

최초 입찰은 감정가 수준인 450,000,000원에서 시작하되, 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치를 고려하여 상향하는 전략을 추천합니다.

다만, 내부 미확인 및 공동담보 등의 리스크를 고려하여 입찰 희망가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.