나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600191 [1] 대전광역시 중구 문화동 418-1 계룡문화아파트 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전동문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제10층 제1001호로서 (사용승인: 1992.7.31) 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 새시창호임

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 12m 내외, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 제2종일반주거지역(2025-02-27), 도로(접합), 도로(문화10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-12-24)(문화20호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(273호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전국제통상고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전동문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전동산중학교, 대전동산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남기계공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(충남기계공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 인해 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 감안하였는 바 업무진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600191 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 418-1 계룡문화아파트 10층1001호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1992년 7월 31일

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 175,000,000원

토지면적: 38.45㎡ (약 11.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.93㎡ (약 25.39평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.4. 아파트 정보

아파트명: 계룡문화아파트

총 동수: 1동

총 세대수: 168세대

최고층: 14층

세대당 주차대수: 약 0.38대 (총 64대 / 168세대)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전동문초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 12m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로, 중로 등과 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 학교 관련 상대·절대 보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2004년 10월 13일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 등기부채권 총액: 298,000,000원

* 소유권 이전: 총 4건 (2002년 ~ 2004년)

* 근저당: 1건 (말소 기준권리, 2004-10-13, 45,500,000원)

* 가압류: 1건 (임연재, 2023-07-17, 252,500,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 강제경매: 1건 (임연재, 2026-02-05, 261,416,108원) - 본건 경매 개시 결정

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

아파트는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

5.2. 주차

총 주차 대수는 64대입니다.

5.3. 면적 정보

전용면적: 83.93㎡ (약 25.39평)

분양면적: 본건의 특정 호실에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 최근 매매 정보상 유사 면적(83.25㎡ ~ 84.69㎡)이 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1992년 준공된 건물로, 비교적 오래되어 향후 리모델링 또는 재건축에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용상황 등 상세 정보가 집합건축물대장 등을 통해 표준적으로 감안되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없어 금전적 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 다수의 도로 관련 지정 및 상대/절대 보호구역 등이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 계룡문화아파트 10층 1001호로, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 1992년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 전용면적 83.93㎡의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준을 보이고 있어 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 학교 및 생활 편의시설 인접

* 실거주 및 투자 가치: 꾸준한 수요가 예상되는 지역 내 아파트

* 합리적 낙찰 가능성: 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

최근 실거래가 (2025년 11월, 2026년 3월): 168,000,000원 ~ 172,000,000원

본건은 10층이라는 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.