나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600167 [1] 대전광역시 중구 오류동 175 삼성아파트 8동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "대전오류초등학교" 남동측 인근에 위치하는 삼성아파 트(총 24개동 2,526세대) 8동 15층 1506호로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학 교 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장 및 '서대전네거리 역'이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물중 15층 1506호로서, (1987년 9월 5일 사용승인) 외벽:시멘트몰탈위 페인트마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 출입문통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 부정형의 평탄하게 조성된 아파트(삼성아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로 및 소로에 접하고, 동측 및 서측으로 단지내 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

175번지:제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭10m~12m)(2024-10-22)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(2021-10-08)(소로2-오류4)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률> 175-1번지:제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭35m~40m)(2024-11-29)(접 합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(오류2호선)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(오 류2)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준 적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600167 (1)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 175 삼성아파트 8동 15층 1506호

용도: 아파트

감정가: 375,000,000원

토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

건물면적: 74.49㎡ (약 22.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 오류동에 위치하며, '대전오류초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 총 24개동 2,526세대로 이루어진 삼성아파트 단지 내 8동 15층 1506호입니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 대로변에 시내버스승강장이 있습니다. 또한 '서대전네거리 역'이 소재하여 교통망이 편리한 편입니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 무난하다고 볼 수 있습니다.

* 인접 도로상태

대로 및 소로에 접하고 있으며, 동측 및 서측으로 단지 내 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건에 대한 말소기준권리는 2017년 6월 15일자 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액: 568,000,000원)입니다. 본 경매는 한국주택금융공사의 임의경매 개시결정(2026타경600167)으로 진행 중입니다.

* 등기부요약

- 소유권이전: 김정숙 (1998), 장정자 (2001), 신명식 (2004), 박덕용 외 5명 (상속, 2026).

- 근저당권: 한국주택금융공사 (2017년 6월 15일, 568,000,000원, 말소기준권리)

- 임의경매: 한국주택금융공사 (2026년 2월 3일, 133,283,606원)

- 총 등기부채권액: 568,000,000원

* 인수/소멸되지 않는 권리

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 지상권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 정확한 지상권의 내용과 존속 기간, 설정 목적 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 임대관계는 미상임.

임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액을 파악할 수 없습니다. 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 오류동 일대는 아파트 단지와 주거지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 서대전네거리역이 인접해 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본건은 1987년 9월 5일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다. 총 2,526세대의 대단지인 삼성아파트에 속해 있습니다.

* 면적 정보

- 토지 지분: 43.44㎡ (약 13.14평)

- 건물 면적: 74.49㎡ (약 22.53평) (분양면적 추정)

- 아파트 단지 정보: 총 2,526세대, 24개동, 최고 15층

* 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 건축물 구조 및 설비

- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

- 창호: 샷시 이중창호

- 설비: 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 출입문 통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 지상권의 상세 내용 및 존속 기간에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1987년에 건축되어 40년 가까이된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 오류동의 아파트로서, 서대전네거리역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 있습니다. 대단지 아파트로서 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만, 말소되지 않는 지상권의 존재와 불분명한 임차인 현황은 낙찰 후 인수해야 할 위험 요인이 될 수 있습니다. 또한, 건물의 노후화도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 지하철 1호선 서대전네거리역 인근으로 교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대단지 아파트: 2,526세대의 대단지 아파트로, 관리의 안정성과 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인을 해결할 경우, 지역 내에서의 꾸준한 수요로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 375,000,000원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(74.49㎡)의 경우 2026년 7월 11일 3억 5000만원 (26.09.05 거래 취소 후 07.27 재확인), 2026년 9월 5일 3억 5000만원 (12층)에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 2019년에는 3억 3600만원~4억 5000만원 수준의 거래도 확인되었습니다.

본건은 말소되지 않는 지상권, 임차인 현황 미확인 등의 리스크를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 337,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (이는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.