나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600257 [1] 대전광역시 서구 갈마동 306-38 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 '갈마1동 행정복지센터' 북측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 막다른 도로를 통하여 로폭 8미터 도로로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종 일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브 위 칼라강판지붕 2층 건물로, (사용승인일 : 1990.09.20) - 외벽 : 치장벽돌 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥 : 장판지 깔기 등 마감, - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임. 1층 : 2개호 2층 : 1개호

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1)와 연접하여 별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물(㉠~㉢)이 소재하여 건물(1)에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(1)의 지붕은 공부상 '스라브위 기와지붕'이나 현황 '스라브위 칼라강판지붕'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 비가림시설, 베란다는 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록1 지붕은 공부상 '스라브위 기와지붕'이나 현황은 '스라브위 칼라강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600257 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 306-38 (도로명: 대전광역시 서구 신갈마로209번길 13-8)

용도: 다가구주택

감정가: 418,520,160원

토지면적: 165.30㎡ (약 50.0평)

건물면적: 170.64㎡ (약 51.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이수민 (대전지방법원 2026타경600257 개시 결정권자)

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 갈마동 소재 '갈마1동 행정복지센터' 북측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 막다른 도로를 통해 로폭 8미터 도로로 접근 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종 일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 166,640,341원입니다.

* 말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 을3(토지)/을4(건물) 근저당권(대전온누리신용협동조합, 80,670,000원)입니다.

* 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 경매 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전청구권가등기(갑1) 및 소유권이전(갑2)은 말소되지 않고 매수인에게 승계될 수 있습니다.

3.2. 임차인분석

* 정용권 (101호):

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-03

* 확정일자: 2024-07-08 (1차 2019-02-08)

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 있음

* 분석: 전입일자(2017-07-03)가 말소기준권리(2017-12-28)보다 앞서므로, 보증금 40,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 박종윤 (102호):

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-07

* 확정일자: 2018-06-07

* 배당신고일자: 2026-02-20

* 대항력: 없음

* 분석: 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 배당을 통해 변제받을 예정이며 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 이수민 (2층):

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-26

* 확정일자: 2022-12-06

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 없음

* 분석: 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 배당을 통해 변제받을 예정이며 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 이름 마스킹: 정용권 -> 정 , 박종윤 -> 박 , 이수민 -> 이

3.3. 인수되는권리 및금액

* 총 인수 보증금: 40,000,000원 (정용권 임차인)

* 이는 대항력 있는 임차인 정용권의 보증금 전액입니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반되므로, 이 점은 반드시 유의해야 합니다.

3.4. 말소기준권리

* 토지: 을3 근저당권 (대전온누리신용협동조합, 2017-12-28)

* 건물: 을4 근저당권 (대전온누리신용협동조합, 2017-12-28)

4. 상권분석

* 본 물건은 대전 서구 갈마동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변이 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등으로 구성되어 있어 주거 기능이 중심인 지역 상권입니다.

* 일상적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 비교적 안정적인 주거 상권으로 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: '갈마1동 행정복지센터'가 인근에 있고, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변이 대부분 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 정용권 임차인(101호)의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 주요 부담입니다.

* 건물 지붕 현황 상이: 공부상 지붕은 '스라브위 기와지붕'이나, 현황은 '스라브위 칼라강판지붕'으로 상이합니다. 이는 추후 건물 유지보수 계획 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

* 부합물 및 종물 포함 평가: 건물(1)에 연접한 부합물(㉠~㉢)이 건물에 포함하여 평가되었습니다. 매수 시 이러한 부합물의 정확한 범위와 법적 상태를 명확히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 관계가 명확하지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. (본건은 임차인 현황이 파악되었으나, 일반적인 리스크로 고려)

7. 종합의견

* 본 물건은 대전 서구 갈마동에 위치한 다가구주택으로, 주거 지역으로서의 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸되어 비교적 깔끔한 편입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정용권의 보증금 40,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

* 건물 지붕의 현황 차이 및 부합물 포함 평가는 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

* 총 채권액 대비 감정가가 형성되어 있으나, 임차인 보증금 인수분을 고려하여 실질적인 투자 수익성을 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 대전 서구 갈마동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 다가구주택의 임대 사업 잠재력: 명도 완료 후 다가구주택으로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 관리의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 총 채권액: 말소될 권리들의 총액이 감정가 대비 높지 않아, 적정 낙찰가율 하에서 수익성 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 낙찰자가 인수해야 할 정용권 임차인의 보증금 40,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가 418,520,160원과 말소 기준 권리 등 총 채권액 166,640,341원을 참고하되, 실제 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용 및 기간, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 명도 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.