나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50022 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 307동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

최선순위 대항역 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

청주지방법원 2026타경50022 (1)

1.2. 소재지

충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리 161 오창모아미래도와이드파크 307동 2층203호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

263,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

전용면적: 59.9853㎡ (약 18.15평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

조OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

오창모아미래도와이드파크 아파트는 충청북도 청주시 청원구 오창읍 창리에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 인근으로 도로가 잘 정비되어 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다. (자세한 내용은 제공된 정보에 없어 추가 확인이 필요합니다.)

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지는 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 일반산업단지 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 내에서 재활용선별센터와 같은 시설을 둘러싼 주민 반발 사례가 있었던 점을 미루어 볼 때, 인근 지역에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 사항이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을구 3번 주택임차권(조국현, 260,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

말소기준권리인 갑구 5번 주택임차권(에스비아이저축은행, 21,310,595원, 접수일자 2025-01-17)보다 선순위에 해당하는 권리들이 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이준해

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 조국현

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2025-01-14

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 최선순위 대항력 있는 임차인이며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위에 있어 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

260,000,000원 (조국현 임차인 보증금)

3.5. 주의사항

해당 물건은 최선순위 대항력 있는 임차인(조국현)이 존재하며, 임차인의 보증금 260,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

해당 아파트는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 산업단지가 있어 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 오창 모아미래도 와이드파크

* 사용승인일: 2016년 01월 07일

* 세대수: 630세대

* 총 동수: 8동 (제공된 표제부 정보에는 307동으로 표기됨, 전체 단지 정보는 8동)

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 주차대수: 총 632대 (자주식)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 주변 시설

인근에 오창초등학교, 오창중학교, 한국교원대학교부설고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건의 가장 큰 리스크는 최선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원입니다. 이 금액이 경매 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매수 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 높습니다. 최근 매매 사례 가격이 임차인 보증금보다 낮은 점은 이러한 리스크를 명확히 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오창읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 263,000,000원입니다. 최근 실거래가가 240,000,000원에서 252,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 그러나 최선순위 임차인 조국현 씨의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 최근 시장 가격보다 높은 금액으로, 취득 시 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 오창 지역 신축 아파트 단지 내 위치.

* 최근 실거래가 기준 시장 가치 존재.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세는 240,000,000원에서 252,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 그러나 본 물건은 최선순위 임차인(조국현)의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 막대한 부담이 있습니다.

이러한 상황에서 '인수 보증금을 제외하고' 입찰가를 산정하는 것은, 입찰자가 인수해야 할 금액을 고려하여 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 함을 의미합니다.

현재 시세와 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 입찰 가격은 보수적으로 접근해야 하며, 인수 보증금을 고려한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 매우 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 말소기준권리(21,310,595원)와 인수 보증금(260,000,000원)을 합한 총 매수 비용이 최소 281,300,000원 이상이 될 수 있습니다. 이는 최근 시세보다 높은 금액이므로, 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세와 인수 보증금 부담을 고려할 때, 보수적인 입찰가로 100,000,000원 을 제시합니다. 이 경우에도 총 취득 비용은 약 281,300,000원에 달할 수 있으므로, 낙찰 후에도 추가적인 손실이 발생할 가능성을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.