나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30083 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 78 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 소재 "창전5리마을" 내에 위치하고 있는 부동산(주 택 및 지목상 "전", 현황 "대")이며, 주위는 농촌마을,농경지,과수원,축산농장,창고시설 , 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 로폭 약4m 도로에 접하여 차량 접근 가능 하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임. 2)기호3토지: 함께 이용하고 있는 인접 주택(창전리 126)은 로폭 약4m 도로에 접하여 차량 접근 가능 하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 주택,축사 건부지 및 텃밭 등으로 이용하고 있음 2)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 "전" 이나 현황은 인접주택(창전리 126)에서 점유하고 있는 "대"로서 인접 주택 소유위 노후한 제시외건물(3개동)이 소재하 고 있음(첨부 사진 참조)

인접 도로상태

1)기호1토지: 북동측으로 로폭 약4m 도로와 접하고 있음 2)기호3토지: 함께 이용중인 인접 주택지는 북동측으로 로폭 약4m 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역 500m) (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률) 기호3토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형),가축사육제한구역(일부제한구역 500m) (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)

제시목록 외의 물건

1)기호1토지: 첨부 "사진" 및 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물㉠~㉤이 소재하고 있음 2)기호3토지: 인접 주택(창전리 126)에서 점유 이용하고 있으며, 첨부 사진과 같이 인접 주 택 소유 제시외건물(3개동)이 소재하고 있음

공부와의 차이

※기호3토지는 공부상 지목은 "전" 이나 현황 인접 주택(창전리 126)에서 점유 이용하고 있 는 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)본건 건물(기호2) 중 기호2-1건물은 1992.12.02자로 사용승인 받은 목조 스레트지붕 단층 축사로서 내.외벽: 목재 기둥 및 철재기둥 및 일부 블록 쌓기 마감 ※기둥 및 지붕 대부분 붕괴되어 사용 불능 상태로서 경제적 가치가 없어 평가 하지 않음 2)기호2-2건물은 1984년에 사용승인 받은 시멘블럭조 시멘기와지붕 단층 주택으로서 외벽: 시멘 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지도배 등 마감 창호: 샷시창호

이용상태

1)기호2-2건물: 축사 이나 지붕,기둥 등 대부분 붕괴되어 사용 불능 상태임. 2)기호2-2건물: 주택(방3,거실,주방,화장실,현관)으로 이용하고 있음

설비내역

1)기호2-1건물: 설비 없음 2)기호2-2건물: 난방설비(노후하여 정상적인 작동여부 미상),위생설비, 급배수설비 되어 있음

부합물 및 종물

1)기호1토지 소재: ㉠: 시멘블럭조 스레트지붕 단층,창고, 약66.5㎡ ㉡: 시멘블럭조 슬래브지붕 단층, 화장실, 약4.5㎡ ㉢: 합판조 천막덮개, 보일러실,약3.3㎡ ㉣: 철파이프기둥 스레트지붕 단층,농기계보관소, 약7.2㎡ ㉤: 시멘블럭조 슬래브지붕 단층, 창고, 약9㎡ 2)기호3토지 소재: 인접 주택(창전리 126)에서 점유 이용하고 있으며, 인접 주택 소유의 노후한 제시외건물(3개동)이 소재하고 있음(첨부 사진 참조)

공부와의 차이

※기호2-1건물은 공부상 면적은 150㎡ 이나 현황 실측 면적은 약88.9㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 목록 1. 지상에 소재하는 감정평가서상 제시외 건물 ㉡㉢㉣㉤㉥ 포함(제시외 건물 ㉠ 제외. 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명).
- 목록 3. 지상에 소재하는 인접 주택 소유의 제시외 건물 3개동 매각에서 제외.
- 목록 1. 일부는 현황 '도로'로 이용 중임.
- 목록 2. 단층 축사의 공부상 면적 150㎡이나 현황 약 88.9㎡이고, 지붕, 기둥 등이 대부분 붕괴되어 사용불능 상태로서 경제적 가치가 없어 평가에서 제외.
- 목록 3. 농지취득자격증명 요함(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금은 반환하지 않음).
- 목록 3. 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로서, 인접 주택(창전리 126)에서 점유 및 사용하고 있어 소유권 제한이 있을 경우의 평가액은 6,013,700원임(84,700원*71㎡).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30083 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 78

용도: 단독주택 (주택, 축사)

감정가: 156,682,000원

토지면적: 1121.00㎡ (약 339.10평)

건물면적: 226.00㎡ (약 68.37평) - 본건 건물(기호2-2)은 1984년 사용승인된 단층 주택이며, 공부상 면적 150㎡이나 현황 약 88.9㎡인 단층 축사(기호2-1)도 포함되어 있습니다. 건축물대장상 총 면적은 226㎡입니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사골든벨 (2026-02-09 임의경매 개시)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 주덕읍 창전리 소재 "창전5리마을" 내에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 과수원, 축산농장, 창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 토지(기호1)는 로폭 약4m 도로에 접하여 차량 접근이 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통입니다. 기호3토지는 함께 이용하고 있는 인접 주택(창전리 126)이 로폭 약4m 도로에 접하여 차량 접근이 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호1)는 북동측으로 로폭 약4m 도로와 접하고 있습니다. 기호3토지 또한 함께 이용 중인 인접 주택지와 북동측으로 로폭 약4m 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 1월 4일 금사농업협동조합의 근저당권 (을6)으로, 경매로 인하여 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 107,000,000원 (금사농업협동조합 근저당 77,000,000원 + 주식회사골든벨 근저당 30,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 ㉠이 존재합니다. 이는 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 마을에 위치한 단독주택 및 축사로, 주변은 농경지 및 임야 등 전원적인 환경을 형성하고 있습니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물에 대한 직접적인 매매/임대 시세 정보는 본 물건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 지역 특성상 농업 관련 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경 자체는 양호한 편으로 판단됩니다. 인근 부동산 거래 동향은 별도 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 로폭 약 4m 도로에 인접해 차량 접근이 용이하며, 인근 지역에 대중교통(버스 노선 등)이 운행되고 있어 기본적인 교통 이용은 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주덕읍 소재지와의 거리에 따라 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 충주시내까지의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 농촌 마을 내 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공하나, 도심 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일부 현황 '도로' 이용: 토지 목록 1의 일부가 현재 '도로'로 이용 중입니다.

* 축사 상태 불량: 목록 2에 해당하는 단층 축사는 공부상 면적 150㎡이나 현황 약 88.9㎡이며, 지붕과 기둥이 대부분 붕괴되어 사용 불능 상태로 경제적 가치가 없어 평가에서 제외되었습니다.

* 지목과 현황 불일치 및 점유: 목록 3의 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'이며, 인접 주택(창전리 126)에서 점유 및 사용 중입니다. 이로 인한 소유권 제한 가능성이 있으며, 이에 대한 평가액은 6,013,700원으로 산정되었습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물 ㉠을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 건물(주택)의 노후화: 1984년 사용승인된 주택은 노후화되었을 가능성이 있으며, 일부 설비(난방)는 정상 작동 여부가 불명합니다.

* 제시외 건물: 본건 토지 지상에 감정평가서상 제시외 건물 ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥이 소재하며, 목록 3 토지에는 인접 주택 소유의 노후한 제시외 건물 3개동이 매각에서 제외되어 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건 전체의 임대관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 충주시 주덕읍에 위치한 단독주택 및 토지로, 넓은 토지를 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 일부 토지의 현황 도로 이용, 붕괴된 축사의 존재, 공부상 지목과 현황이 다른 토지의 점유 및 사용, 농지취득자격증명 필요, 그리고 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물 등으로 인해 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 인접 주택과의 관계, 제시외 건물 관련 법적 문제, 그리고 농지취득 요건 충족 여부가 본건의 향후 가치에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1121.00㎡ (약 339.10평)의 넓은 토지를 활용하여 전원주택 신축, 증축, 또는 농업 목적 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 주거 환경: 주변이 농경지와 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지: 현재 감정가가 1억 5천만 원대로, 넓은 토지 면적을 고려할 때 토지 가치 대비 매력적인 가격으로 판단될 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 리스크 요인(현황 도로 이용, 붕괴된 축사, 지목-현황 불일치 및 타인 점유, 농지취득 요건, 법정지상권 불확실성 등)을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 감정가(156,682,000원) 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

특히, 농지취득자격증명 요건, 법정지상권 관련 인수 부담, 그리고 인접 주택과의 관계 등 명확히 해결되지 않은 부분들에 대한 추가적인 조사와 리스크 비용을 감안해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 110,000,000원 ~ 133,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 및 제시외 건물 확인, 그리고 법정지상권 관련 법률 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.