나이스옥션 법원경매 청주 2026타경18 [1] 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치하며, 북동측 인근에 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다

건물의 구조

일련번호(1~4) 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내에 소재하며, 외멱 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 타일 및 벽지마감 등, 바닥 : 타일 및 장판마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

일련번호(1~4) 공히 다세대주택(방2, 거실 및 주방, 욕실2 등)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 공동주택(다세대)으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공부(등기사항전부증명서 및 집합건축물대장)상 제2동으로 표기되어 있으나, 건물에 현황 "B동"으로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

공부상은 2동으로 표기되어 있으나 현황상은 B동으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경18 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 선평리 171, 2동 2층201호

* 건물명: (추정) 아진빌

* 토지면적: 88.69㎡ (약 26.83평)

* 건물면적: 51.42㎡ (약 15.55평)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 73,500,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건축년도: 2013년 (추정, 건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청북도 괴산군 청천면 선평리 소재 "청천보건지소" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 북동측 인근에 청천푸른내시장을 중심으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 공공시설, 농경지 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 청천버스터미널, 버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 13일 접수된 미원새마을금고 근저당 (채권액 351,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원.

* 임차인 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-09-30, 대항력 없음.

* 임차인 함 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2021-04-29, 대항력 없음.

* 등기부상 특이사항:

* 2016년 7월 4일 접수된 소유권이전청구권가등기(강회원)가 존재하나, 이후 소유권이전(상속) 및 소유권경정(상속포기) 등기가 이루어졌습니다.

* 총 채권액은 351,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 청천푸른내시장을 중심으로 한 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수요: 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권으로 형성되어 있으며, 주요 수요는 지역 거주민 및 시장 이용객입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: 청천보건지소, 청천푸른내시장, 버스정류장, 터미널 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 청천중학교가 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 불일치: 공부상 '2동'으로 표기되어 있으나, 실제 건물에는 'B동'으로 표시되어 있습니다. 이는 집합건축물대장상 동 표기 방식과 현장 표기 방식의 차이일 수 있으며, 등기부상 '주2동'으로 표기된 것과 연관이 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장을 방문하여 동 표기를 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 자연녹지지역 내에서 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2013년 준공 추정 건물로, 중대한 하자나 수리 필요 여부 확인이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로, 인수할 임차인이 없더라도 명도 절차 진행 시 유의가 필요할 수 있습니다. (본건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군 청천면에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 비교적 근거리에 시장 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 지역적 특성상 대도시 대비 상권 및 생활 편의시설은 제한적입니다. 권리상 인수할 임차인은 없으며, 등기부상 복잡한 권리관계도 정리되는 추세입니다. 다만, 공부와 현황상의 동 표기 차이, 토지이용계획상 제한 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 안정적인 지역 수요: 청천면 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 기대: 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건(건축년도, 면적, 지번 171)의 매매가가 50,000,000원으로 확인됩니다. 본건 감정가는 73,500,000원으로, 시세와의 차이가 존재합니다. 권리 인수 부담이 없고, 지역 내 안정적 수요를 고려할 때, 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는 유사 물건 실거래가와 감정가 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.