나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50182 [1] 경기도 평택시 지산동 401-5 에스-클래스5단지 501동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ‘송북초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 에스-클래스5단지 제501동 제4층 제401호로서 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 등 마감 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 출입구 보안개폐장치, 승강기설비 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필지 일단의 완경사 토지를 자체 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 현황 ‘다세대주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 북서측 노폭 약 8m 내외의 외부 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1, 3, 4, 5) : 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), (2) : 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

본건 기호(2) 토지면적은 등기사항전부증명서상 468㎡이나 토지대장상 면적은 441㎡이며, 2023년12월04일 분할되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 폐문· 부재 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바 귀 경매업무 진행시 참고바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 2. 면적은 등기사항전부증명서상 '468㎡'이나 토지대장상 면적은 '441㎡'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50182 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 401-5, 에스-클래스5단지 501동 4층 401호 (신주소: 경기도 평택시 지산로175번길 70-3, 501동 4층 401호)

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 55.03㎡ (약 16.65평)

토지 지분: 55.02700000000001㎡ (약 16.65평)

건물 면적: 48.34㎡ (약 14.62평)

건물 지분: 48.34㎡ (약 14.62평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 정보

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 대지권의 목적인 토지 2. 면적은 등기사항전부증명서상 '468㎡'이나 토지대장상 면적은 '441㎡'임.

기타 참고사항: 임대차 관계 미상이며, 폐문·부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 등은 건축물대장 기재 내용 및 탐문 조사 결과를 기준으로 작성되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 ‘송북초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 입지 조건 및 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난함.

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통해 북서측 노폭 약 8m 내외의 외부 공도와 연결됨.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호임. 외벽은 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샷시 창호임.

3.2. 건물 이용 상태 및 설비 내역

현재 다세대주택으로 이용 중임. 급배수, 위생, 출입구 보안 개폐 장치, 승강기 및 개별 난방 설비를 갖추고 있음.

3.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 5필지 일단의 완경사 토지를 자체 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있음. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역임 (2025.8.26.~2026.8.25.).

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (2021-08-24 접수, 서울경기양돈축산업협동조합, 금228,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정임.

4.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요: 비고: 대지권의 목적인 토지 2. 면적은 등기사항전부증명서상 '468㎡'이나 토지대장상 면적은 '441㎡'임.'이라는 기재가 있으나, 이는 공부와의 차이에 해당하며 권리로서 인수되는 내용은 아님)

4.3. 임차인 현황

임차인: 현기환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-26

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

4.4. 등기부 요약

총 등기부 채권액: 1,605,947,231원 (말소기준권리 이후 등기된 다수의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본 물건은 다세대주택 및 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역에 위치함. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

도보 거리에 송북초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

6.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 차량 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6.3. 잠재적 혐오시설

본 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제6구역에 해당하여, 공군기지(오산기지 등)로 인한 항공기 소음 발생 가능성이 있음. 이는 주거 생활에 불편을 초래할 수 있는 요소임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와의 차이

대지권의 목적이 되는 토지 면적이 등기사항전부증명서상 468㎡이나 토지대장상 441㎡로 차이가 있으며, 2023년 12월 4일 분할되었다는 점은 권리관계 및 면적 확인 시 주의가 필요함.

7.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 대상) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

7.3. 내부 확인 불가

폐문 및 부재로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장 기재 내용 및 탐문 조사 결과에 의존해야 하므로, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 권리 분석상의 안전성과 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정가 대비 최근 실거래가 정보에서 상당한 가격 괴리가 관찰되며, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 소음 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 면적 차이 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인도 존재합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 모든 권리 말소 및 임차인 없어 낙찰자 인수 부담 없음.

* 송북초등학교 인근의 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

* 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점을 감안하면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(약 48.34㎡)의 경우 시장가가 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다. (참고: 39.24㎡ (11.87평) 다세대주택이 6,900만원에 거래, 71.99㎡ (21.78평) 다세대주택이 13,800만원에 거래됨. 2019년 준공된 신축임을 감안하여 평당 약 190만원 적용 시, 48.34㎡ * 1,900,000원/㎡ ≈ 91,846,000원)

이에, 군용비행장 소음 문제, 토지 면적 차이, 내부 미확인 등의 리스크를 감안하여, 본건의 시장 가치 범위를 고려한 예상 입찰가는 78,000,000원 (7,800만원) 수준에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.