나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50228 [1] 경기도 광주시 양벌동 749-1 별헤는마을 113동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한감정 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치하며 주위로는 아 파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등 이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 5층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 스타코 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기 본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김도희)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 성남지원 2026타경50228 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 749-1 별헤는마을 113동 4층401호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

토지 면적: 48.38㎡ (약 14.64평)

건물 면적: 71.52㎡ (약 21.63평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "세양 청마루 아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 2월 2일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정(갑4)입니다. 등기부등본 상 을3호 순위의 주택임차권(김도희)이 있으나, 본건의 경우 HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 6월 1일자로 제출된 확약서를 통해 임차인 김도희 씨가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 확인되었습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인 관련 권리를 인수하지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 즉, 모든 인수 부담이 소멸되는 경매 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택 밀집 지역 인근에 위치하며, 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기(2020년 준공)에 거래된 인근 라움빌리지(303동, 전용면적 72.93㎡)가 2026년 5월 8일에 30,000만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(71.52㎡)과 비교했을 때 시세는 약 29,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 27,400만원은 이러한 시장 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 점도 생활 편의성을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG로부터 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되어 임차인으로 인한 인수 위험이 해소되었습니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항이 없는 것으로 확인되었습니다. 토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 토지 취득 시 적용되는 사항으로 내국인에게는 해당되지 않습니다. 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 있으나, 주거 환경이 '보통' 수준으로 평가되어 큰 혐오시설로 인한 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 권리상의 위험이 거의 없는 깨끗한 물건입니다. 감정가는 27,400만원이며, 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약으로 인해 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가를 감안할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 감정가입니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금(0원)이 없고, 권리상 특별한 문제가 없는 점을 고려하면 감정가(27,400만원)를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세를 반영하여 27,400만원 ~ 29,000만원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.