나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50239 [1] 경기도 광주시 목현동 66-5 행운아트빌 1동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '경기한옥마을' 남동측 인근에 위치하고 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남측 인근에 통과하는 간선도로(이배재로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택중 지층 비01호로서 외벽 : 치장벽돌 쌍기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 바닥 : 장판깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서 현상 및 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 공동자동출입문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역(계획관리)으로 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))이고 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보전지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25/외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50239 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOO (성남제일새마을금고로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 목현동 66-5 행운아트빌 1동 지층비01호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장 상 용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 지하 1층 비01호

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용 중

1.3. 감정가

감정가: 190,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '경기한옥마을' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 남측 인근 간선도로(이배재로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지 면적: 80.48㎡ (약 24.35평)

건물 면적: 82.47㎡ (약 24.94평)

토지 형상: 완경사의 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 부지로 사용 중임.

건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥 장판, 창호 하이샤시. 현상 및 관리상태는 보통임.

인접 도로: 본건 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 보통임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역 (계획관리)

성장관리구역 (성장관리구역(주거형))

가축사육제한구역 (일부제한구역)

역사문화환경보전지역

배출시설설치제한지역

자연보전권역

공장설립승인지역

특별대책지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25, 외국인 등 포함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 을4 근저당권 (2019년 12월 12일, 성남제일새마을금고, 144,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 20번 구분지상권설정등기 (2019년 4월 22일 접수, 제24995호)는 매수인에게 인수됨.

그 외 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 7일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 인수 권리

구분지상권설정등기 (2019.04.22.접수 제24995호)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리의 정확한 내용(목적, 존속기간 등)은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 경기도 광주시 목현동 238-36번지 그린타운 101동 (2012년식): 41.76㎡ (약 12.63평) / 180,000,000원 (약 14,250,000원/평)

* 경기도 광주시 목현동 253번지 에스빌 (2014년식): 57.96㎡ (약 17.53평) / 150,000,000원 (약 8,550,000원/평) - 거래 금액 및 면적 특이사항 확인 필요

* 경기도 광주시 목현동 25-35번지 리치타운4차 라동 (2017년식): 49.14㎡ (약 14.86평) / 183,000,000원 (약 12,310,000원/평)

본건은 건물 면적 82.47㎡ (약 24.94평)으로, 제시된 최근 매매 사례보다 면적이 크지만 지하층이라는 점과 인수되는 구분지상권의 존재로 인해 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 감정가 190,000,000원은 면적을 고려했을 때 비교적 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

* 주위 환경: 연립주택, 다세대주택, 근린상가 밀집 지역으로 주거 환경 형성.

* 교통: 남측 인근 간선도로(이배재로)에 버스정류장 위치.

* 설비: 급배수, 위생, 공동자동출입문, 도시가스 난방 설비 등 구비.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않으나, 역사문화환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 구분지상권

2019년 4월 22일 접수된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리의 성격(예: 토지 사용권, 기반 시설 설치 권리 등)과 존속 기간에 따라 본건 건물의 사용 및 토지 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다. 권리 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지하층 (지층) 위치

본건은 지층(지하)에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등에 취약할 수 있으며, 일반적인 주택 대비 선호도가 낮아 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 190,000,000원입니다. 임차인은 대항력 없이 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 2019년에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 영향 범위를 파악하는 것이 필수적입니다. 지하층이라는 점과 주변 환경 규제 사항도 고려해야 합니다. 최근 인근의 작은 면적 다세대주택이 1.8억~1.9억에 거래된 점은 참고할 수 있으나, 본건의 인수 권리 및 위치(지하) 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 넓은 면적(82.47㎡) 대비 합리적인 감정가 책정 가능성: 인근 소형 면적 거래가 1.8억 이상임을 고려할 때, 권리 문제가 없다면 시장 가치는 더 높을 수 있습니다.

* 소액으로 광주 지역 다세대주택 투자 기회: 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거지로서의 기본적인 인프라: 인근에 주거 단지 및 편의시설이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로 철저한 권리 분석 후 입찰가를 산정해야 합니다. 이 권리의 구체적인 내용과 예상되는 재산상 가치 하락분을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 분석 및 추가 조사 결과를 바탕으로 하되, 감정가 190,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크(구분지상권, 지하층)를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 권리 문제로 인한 가치 하락 가능성이 크므로, 일반적인 경매 물건보다 낮은 비율로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

구분지상권의 내용이 확인되고 그 영향이 크지 않다고 판단될 경우, 감정가 수준인 190,000,000원 내외에서 고려할 수 있습니다. 그러나 만약 구분지상권이 큰 제약을 유발한다면, 감정가 대비 70~80% 수준인 약 133,000,000원에서 152,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 보고서에서는 인수되는 권리의 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려하되, 권리 내용 확인 후 최종 결정할 것을 권고합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 190,000,000원 (구분지상권 내용 확인 필수)

가장 추천하는 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 (구분지상권의 영향력에 따라 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.