나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30268 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 84-30 휴앤빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2015.10.30 사용승인된 철근콘크리트구조,경량철골조 스라브지붕 지상5층 건물내 제3층 제301호로서, - 외 벽 : 스톤코트 및 파벽돌 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와도 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2026타경30268 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 84-30 휴앤빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 289,000,000원

* 토지 면적: 35.82㎡ (약 10.84평)

* 토지 지분: 35.82㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

* 건물 지분: 57.88㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑10)

* 건축 연도: 2015년

* 총 층수: 5층 (본건 3층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대상 물건과 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(부천북초), 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북대전세무서장의 압류 (2021.08.02. 접수, 갑4)

* 등기부채권 총액: 315,264,725원 (등기부상 기재된 권리 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이정훈)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-03

* 확정일자: 2021-04-09

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1)은 말소 예정 또는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요: 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 유사한 다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

* 건물 용도: 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 최근 매매 동향 분석:

* 2026년 7월 24일 거래된 원미동 73-7 소재 "아인캐슬더파크" (2026년 준공) 59.49㎡ (약 18평)이 47,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 24일 거래된 원미동 144-38 소재 "다올빌리지5차" (2018년 준공) 56.58㎡ (약 17평)이 19,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 11일 거래된 원미동 56-6 소재 "성도빌라" (1996년 준공) 50.76㎡ (약 15평)이 13,000만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

본건(2015년 준공, 57.88㎡)의 감정가 289,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 특히 2018년 준공된 유사 면적의 "다올빌리지5차" 시세(19,800만원)와 비교하면 감정가가 높게 책정되었으나, 2026년 준공된 신축 "아인캐슬더파크"의 고가 거래 사례(47,500만원)는 지역 시세 상승 가능성을 시사합니다. 본건의 준공 연식(2015년)을 고려할 때, 2018년 준공 사례에 비해 감정가가 높다는 점은 입찰 고려 시 조정될 여지가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 교육: "부천북초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호합니다. (상대보호구역 지정)

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내(1층 일부 필로티) 및 옥외 기계식 주차 공간(총 12대)이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역입니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 향후 재매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 언급된 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경은 명확한 내용 파악을 위한 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 및 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재로서는 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 내 일부 지역에서 이러한 시설에 대한 논의가 있었던 점을 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 주택가에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호하며, 부천북초등학교가 인근에 있어 교육적 이점도 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 향후 거래 및 관리 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 및 상품성 기대.

* 안정적인 주거 입지: 조용한 주택가에 위치하며, 초등학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 289,000,000원

* 시세 분석:

본건 건물 면적(57.88㎡)과 유사한 2018년 준공 "다올빌리지5차"(56.58㎡)의 최근 시세가 19,800만원임을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 그러나 2026년 준공된 신축 "아인캐슬더파크" 사례(59.49㎡, 47,500만원)는 신축 아파트의 프리미엄을 반영한 것으로 판단됩니다.

* 입찰가 산정:

2015년 준공된 본건의 연식과 면적, 그리고 주변 시세 추이를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 289,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 2018년 준공된 유사 물건의 시세를 기준으로 하되, 건축 연식과 위치적 이점을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 면밀한 확인 후 입찰가 결정에 반영해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 1억 9천만 원 ~ 2억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.