나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30280 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "소사역")이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 4층 404호로서 (사용승인일: 2003.02.19) 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),과밀억제 권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2026타경30280 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 4층404호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.82㎡ (약 6.9평)

건물면적: 34.85㎡ (약 10.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 404호

사용승인일: 2003년 2월 19일

건물 외벽: 스톤코트 마감

건물 내벽: 벽지 등 마감

건물 창호: 샷시 창호 마감

건물 용도: 다세대주택

건물 설비: 급배수, 위생, 난방 설비 구비

1.4. 권리 정보

감정가: 146,000,000원

등기부채권 총액: 686,000,000원 (가압류 567,000,000원 + 강제경매 139,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사구청" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "소사역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 소유권 이전 및 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기 내역이 확인되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이효정)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 16일

확정일자: 2020년 8월 20일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이효정) - 1차 보증금 증액분

보증금: 139,000,000원 (119,000,000원 + 20,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 16일

확정일자: 2022년 11월 7일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

주택임차권은 말소 대상이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 취득 시 관련 허가를 득해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG의 특정 역할이나 책임 소재와 관련될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력있는 임차인: 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 HUG의 역할과 연관되어 복합적인 해석이 필요하며, 추가적인 법률 검토를 권고합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 다만, 소사역세권 개발 등 지역 활성화를 위한 사업들이 진행되었거나 예정되어 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건은 소사구청 및 소사역 인근에 위치하여 행정 및 교통 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다양한 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 적절한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소사역을 중심으로 상업 시설 및 편의시설 이용이 가능하며, 소사구청 등 공공시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변에 소사초등학교 등 교육시설이 위치할 수 있으나, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 구매자의 경우, 토지 취득을 위해 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받아야 하는 점은 중요한 제약 사항입니다.

6.2. 임차인 관련 복잡성 (HUG 인수조건)

"대항력있는임차인"이라는 명시와 "대항력 없음"이라는 분석 결과, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 복합적으로 작용하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으나, HUG의 정확한 인수 조건 및 임차인과의 관계에 대한 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다.

6.3. 건물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 23년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 이슈 및 인수조건 변경 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 HUG 관련 조건은 명확한 확인이 필요하며, 토지거래허가 취득 가능 여부 또한 반드시 검토되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 1호선 소사역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 수요 확보 용이.

* 감정가 대비 잠재 가치: 최근 유사 물건의 실거래가를 고려 시, 적절한 투자 전략으로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 중 본건과 유사한 조건(2002년식 다세대, 4층, 36.71㎡)의 "유일맨션"이 2025년 12월 16,000만원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 다소 작으나 건축 연도가 유사하고 동일한 4층에 위치하고 있어, 이를 기준으로 시세 판단 시 약 15,500만원 ~ 16,500만원 수준의 가치를 고려할 수 있습니다.

단, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경에 따른 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하고, 잠재적 리스크에 대한 명확한 확인 및 해결이 가능하다는 전제하에, 본건의 감정가(146,000,000원)보다 높은 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권장 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

이 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 정확한 권리 분석 결과 및 HUG 인수 조건에 대한 최종 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 전 반드시 전문가와 상의하시고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.