나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30282 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 356 에덴하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주중학교' 동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 및 외장벽돌 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '고강로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 356번지 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 356-19번지 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 부천시 오정구 고강동 356 에덴하이빌 4층 401호에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 감정가는 215,000,000원입니다. 토지 면적은 23.79㎡(약 7.19평)이며, 건물 면적은 35.91㎡(약 10.86평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '수주중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 2019년에 준공된 신축급 건물입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을3)입니다. 등기부등본 상 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 주택임차권(을3)은 보증금 229,000,000원에 설정되었으나, 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항이 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다. 총 등기부채권액은 3,320,000,000원입니다.

1.2. 1. 권리분석 상세

임차인 최석씨는 2021년 9월 15일 전입하여 2021년 8월 17일 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023.05.18.)보다 늦은 2023년 10월 20일에 주택임차권(을3)이 등기되었으므로, 본 임차권은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이에 따라 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주택 외에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 인근 거래 사례를 보면, 2026년 7월 2일 경기도 부천시 오정구 고강동 361-26번지 '우정하이츠나동' 4층 (전용 57.21㎡)이 155,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 1일 고강동 368-9번지 '대광빌라' 2층 (전용 28.34㎡)은 70,000,000원, 2026년 7월 2일 고강동 473-3번지 '골든하이츠맨션' (전용 37.26㎡)은 89,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 전용면적 35.91㎡로, 신축 건물(2019년 준공)임을 감안할 때 유사 연식의 오래된 건물 시세 대비 높은 가격을 형성할 가능성이 있습니다.

1.3. 1. 주변 시세 분석

최근 인근의 다세대주택 거래 사례들을 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡당 매매가는 약 790만원에서 900만원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 전용면적 10.86평으로, 이를 기준으로 환산하면 85,000,000원에서 98,000,000원 사이의 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 본 건은 2019년에 준공된 신축급 건물이라는 점을 고려해야 합니다. 감정가 215,000,000원(약 19,800,000원/평)은 최근 거래 사례와 비교 시 상당한 괴리가 있습니다. 이는 신축 건물 가치와 더불어 공항 관련 지역 제한 등이 복합적으로 반영되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 '수주중학교' 인근에 위치하여 교육 환경을 도보로 이용할 수 있습니다. 주변은 주택지대로서 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호하나, 인근 지역의 교통량에 따라 출퇴근 시간대 혼잡이 예상될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 속해 있어, 계약 후 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다. 이는 매수 주체 및 목적에 따라 거래가 제한되거나 지연될 수 있는 리스크가 있습니다. 또한, '중요시설물보호지구(공항)', '나지구(소음대책지역 제3종구역)', '항공표면(진입표면구역)'에 해당하여 공항 소음 및 관련 규제에 따른 재산권 행사 제약이 있을 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항은 주택도시보증공사의 인수 조건에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로, 인수해야 할 선순위 임차권이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 주변 시세와의 괴리, 토지거래허가구역 지정, 그리고 공항 소음 및 항공표면 관련 지역 제한이 존재한다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물이라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력과 더불어 즉시 거주 또는 임대가 용이하다는 장점을 제공합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 일부 매수자에게는 진입 장벽이 될 수 있으나, 허가 절차를 거칠 경우 안정적인 거래가 가능할 수 있습니다. 공항 관련 지역 제한은 가격 하락 요인이지만, 소음 정도가 심하지 않거나 이를 감내할 수 있는 수요층에게는 오히려 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 신축(2019년 준공)이라는 장점이 있지만, 감정가(215,000,000원) 대비 인근 오래된 건물들의 실거래가(약 7천만원~1억 5천만원대)와의 상당한 차이를 보입니다. 또한, 토지거래허가구역 및 공항 소음 지역이라는 제약 조건이 존재합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 신축 프리미엄과 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 최신 거래 사례에서 신축 프리미엄을 반영한 예상가격을 약 140,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다. 감정가와 시장 상황, 잠재적 리스크를 고려하여, 약 145,000,000원 내외의 입찰가가 적정할 것으로 예상됩니다.

부천지원 2026타경30282 (1) 물건에 대한 소유권 보존 등기일은 2019년 5월 3일이며, 최초 소유권 이전은 2019년 10월 30일에 이루어졌습니다.

공항 소음 대책 지역의 경우, 소음 피해 방지 및 주민 생활 안정 지원에 관한 법률에 따라 소음 발생 정도에 따라 제1종, 제2종, 제3종으로 구분됩니다.

토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 이는 투기 방지 및 국토의 효율적 이용을 목적으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.