나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30285 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 575-4 다올빌리지1차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거밀집지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 203호이며, 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 경사지이며 1개 동(10개 호, 주차 10대, 용적률 212.98%) 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.2 5.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금245,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30285 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 575-4 다올빌리지1차 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 32.16㎡ (약 9.73평)

건물면적: 58.46㎡ (약 17.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 북동측 인근에 부천공업고등학교가 소재합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 6일 접수된 동양자산관리대부주식회사의 가압류(을4)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건은 매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 특별히 존재하지 않습니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기(권리자: 조용원, 금액: 245,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인 : 정

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-09-01

대항력 : 있음

비고 : 임대차 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 : 주택도시보증공사(조용원)

보증금 : 245,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2021-06-09

확정일자 : 2021-05-17

배당신고일자 : 2023-07-10

대항력 : 없음

비고 : HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 존재합니다.

- 2025년 12월 20일 거래: 59.66㎡, 200,000,000원 (평당 약 11,074,000원)

- 2025년 12월 09일 거래: 36.92㎡, 155,000,000원 (평당 약 13,877,000원)

- 2025년 12월 02일 거래: 57.23㎡, 169,000,000원 (평당 약 9,763,000원)

본 물건(58.46㎡)의 감정가는 229,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 약 155,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 상권 특성

주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

본 건 북동측 인근에 부천공업고등학교가 소재합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 교통

인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 차량으로의 진출입도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

'정 ' 임차인이 대항력은 있으나 임대차 관계가 미상이고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 감정가는 229,000,000원이지만, 최근 시세는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있습니다. 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 '정 '의 존재와 불분명한 임대차 관계입니다. 이 리스크를 해소할 수 있다면 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 권리관계(특히 임차인)를 명확히 파악하고 안전하게 명도 절차를 진행한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 보증 관련 명확성

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금이 인수되지 않는 조건으로 명확히 정리되어, 낙찰자의 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 229,000,000원이나, 최근 실거래가 및 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다. 대항력 있는 임차인 '정 '에 대한 명확한 해결 방안이 마련될 경우, 시장가치와 잠재적 명도 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.