나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30264 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 594-1 하이트뷰 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동소재 부천남중 북측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호로서 외벽:치장타일 마감등 창호;샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 부천지원 2026타경30264 (1)

3. 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 594-1 하이트뷰 가동 3층 302호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 194,000,000원

6. 면적

* 토지면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 건물면적: 45.87㎡ (약 13.88평)

7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

8. 경매구분: 부동산 강제경매

9. 채권자: 주식회사OOOOOOO

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 부천남중학교 북측 인근 지역입니다.

* 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

4. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 인접 도로상태

* 본건 동측 및 북측으로 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단815130)으로 인한 신용보증기금의 가압류 (접수일자: 2022-08-09)

5. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-06-17

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, '특이사항' 및 '물건명세서' 상의 주택임차권등기 관련 정보로 인해 추가적인 권리 확인이 필요합니다.

6. 기타 권리사항

* 을구 3번 주택임차권 (윤준태, 180,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 매각 후 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

* 압류 및 가압류 다수 존재 (부천시, 대구광역시 남구, 주택도시보증공사, 국민건강보험공단 등)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 180,000,000원)가 본 경매의 원인이 되었습니다.

7. 등기부채권 총액: 209,000,000원

4. 상권분석

5. 주변 매매/임대 시세

* 본건과 동일한 건물인 "하이트뷰" 내 유사 면적(45.87㎡)의 다세대주택 최근 실거래가 정보에 따르면, 2025년 11월-12월 기준으로 2층 매물이 185,000,000원 ~ 190,000,000원, 4층 매물이 195,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 인근 지역의 다른 다세대주택들의 최근 매매 사례를 볼 때, 면적 및 건축 연도에 따라 155,000,000원에서 200,000,000원 범위의 시세를 형성하고 있습니다.

6. 시장 가치 평가

* 본건의 건물 연면적(45.87㎡)은 동일 건물 내 유사 면적의 최근 매매 사례와 일치하며, 감정가(194,000,000원)는 이러한 시장 시세 범위의 중간값 수준으로 평가됩니다.

* 건축 연도(2013년)가 비교적 신축에 속하는 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

6. 주변 편의시설

* 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 교육시설

* 부천남중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

8. 기타

* 본건 소재지 주변으로 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 토지 거래 허가 대상에 해당됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 매수인의 자격 요건 및 허가 절차 확인이 필요합니다.

8. 임차인 관련 위험

* '임차인 현황' 상 대항력이 없으며 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 임차인의 보증금이 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있고, '물건명세서'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 언급된 점(다만 HUG 말소 동의 확약서 제출)은 주의가 필요합니다. 이는 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 명도 과정이나 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항 역시 임차인과의 관계 및 최종 인수 조건에 영향을 미칠 수 있는 주요 변수입니다.

9. 기타 특이사항

* 법률적, 행정적 제한사항 등은 낙찰 후 매수인의 책임으로 처리될 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본건은 경기도 부천시 송내동에 위치한 하이트뷰 가동의 다세대주택으로, 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 동일 건물 내 유사 면적 물건의 최근 시세가 감정가와 부합하여 시장 가치는 안정적으로 평가됩니다.

9. 다만, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 권리상의 복잡성 및 잠재적 위험이 존재하며, 토지거래허가구역 지정이라는 행정적 제약도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

9. 비교적 신축 건물(2013년 준공)에 해당하여 내부 상태 및 상품성이 우수합니다.

10. 부천시 송내동 일대의 안정적인 다세대주택 시장에서 거래가 활발한 면적대입니다.

11. 인근 교통망 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

10. 본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가가 185,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에 있음을 고려할 때, 감정가는 시세와 부합하는 수준입니다.

11. 임차인 관련 복잡한 권리 사항과 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 잠재적 위험성을 고려하여 낙찰가율을 감정가의 90~95% 수준으로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

12. 따라서, 예상 입찰가는 약 174,600,000원에서 184,300,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.