나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30262 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 319-7 성산리치빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "중동역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2014-04-04) 외벽 : 벽돌타일붙임, 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 너비 약 10미터 내외, 동측과 남서측으로 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30262 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 319-7 성산리치빌 에이동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 263,000,000원

* 토지면적: 32.61㎡ (약 9.87평)

* 건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 성산리치빌 A동

* 층수: 5층 / 총 5층

* 사용승인일: 2014년 4월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "중동역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북측으로 너비 약 10미터 내외, 동측과 남서측으로 너비 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천여고, 송내초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부천시 압류 (2022-10-19)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 존재하며, 매각으로 인해 모든 을구 권리 및 임차권은 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김상철)

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 6일

* 확정일자: 2021년 4월 13일

* 배당신고일자: 2023년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 환경 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월, 1989년식, 44.1㎡(약 13.3평) "한성빌라나동" 1.4억원에 거래됨.

* 2026년 7월, 2002년식, 33.64㎡(약 10.2평) "동해그랑빌103동" 0.8억원에 거래됨.

* 2026년 7월, 2019년식, 66.62㎡(약 20.15평) "나르샤" 2.55억원에 거래됨.

* 본 물건과의 비교: 본 물건은 2014년식으로 비교적 신축에 속하며, 건물면적 58.14㎡(약 17.59평)입니다. 최근 거래된 2019년식 나르샤(2.55억원)보다 연식이 오래되었으나, 건물 면적이 유사하며, 1989년식 한성빌라(1.4억원)보다 신축이고 면적도 넓습니다. 따라서 실거래가 추이를 볼 때, 본 물건의 시세는 1.8억 ~ 2.2억 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "부천여자고등학교" 및 "송내초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (단, 상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 대중교통: 지하철 1호선 중동역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접하여 편리한 교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 지도상으로 해당 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업, 교육 시설이 혼재된 일반적인 택지 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 현재 시점(2026년 8월 8일)이 허가 기간 내에 해당하므로, 외국인 등이 매수할 경우 토지거래허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 이력이 존재하므로, 관련 계약 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 이행 여부가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다. 관련 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 상대보호구역: 학교 인근 지역으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2014년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 권리관계가 복잡하지 않아 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 미회수 위험이 없습니다. 입지 및 교통은 보통 수준이나, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정(현재 유효), HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 몇 가지 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 해당 사항들에 대한 추가적인 조사와 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 감안한다면, 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 분석상 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없음.

* 2014년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 상태 양호 예상.

* 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 지하철역 인근으로 향후 지역 가치 상승 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 263,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 시세는 1.8억원 ~ 2.2억원 사이로 추정됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)과 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.