나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30260 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 "가톨릭대학교" 남동측에 인근하여 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대 등으로 이루어진 주상지대를 형성함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 역곡역이 소재하여 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 6층 604호로서, 외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 하이섀시 임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 엘리베이터(8인승) 개별난방설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 평지로서 다세대의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장중로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있는 바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30260 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 6층604호

* 건물명: 뉴효성하이츠

* 건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014년 1월 23일)

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 6층 건물 중 6층 604호

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

* 건물 면적: 40.87㎡ (약 12.36평)

* 감정가: 210,000,000원

1.4. 매각물건 현황

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 "가톨릭대학교" 남동측에 인근하여 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 다세대 주택 등으로 이루어진 주상지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장 및 역곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수주의 권리

* 말소기준권리: 2022년 9월 21일자 국민건강보험공단의 압류 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동열)

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 23일

* 확정일자: 2021년 7월 19일

* 배당신고일자: 2023년 9월 26일

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 기타 권리관계

* 소유권보존, 소유권이전, 소유권이전 등의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 236,847,077원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 다세대 주택이 혼재된 주상복합지대입니다.

* 대학가 인근으로 유동인구가 있으며, 주거 및 상업 활동이 함께 이루어지는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (JSON 분석)

* 주변 다세대주택 최근 거래 사례 분석 결과, 면적 및 건축연도에 따라 가격대가 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 36.35㎡(약 11.00평) 면적의 주택은 13,800만원에 거래되었으며, 38.77㎡(약 11.73평) 면적의 주택은 24,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 45.33㎡(약 13.71평) 면적의 주택은 14,400만원에 거래되었습니다.

4.3. 시세 비교 및 적정 가치 판단

* 본건(40.87㎡, 약 12.36평)은 전용면적 기준으로 주변 최근 거래 사례와 유사한 규모를 가지고 있습니다.

* 감정가 210,000,000원은 최근 거래 사례 중 가장 고가 거래된 24,500만원(38.77㎡)과 비교 시 다소 낮게 책정되었으나, 다른 거래 사례와 비교 시에는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 특히, 본건 건물의 사용승인일(2014년)이 비교적 최근 거래 사례(2014년)와 유사하므로, 해당 거래 사례를 기준으로 시세 판단 시 24,000만원 이상까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 감정가액 210,000,000원을 기준으로 향후 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주상지대 특성상 생활 편의시설과 주거시설이 혼합된 환경입니다.

5.2. 교육시설

* "가톨릭대학교"가 남동측에 인접해 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 잠재 리스크

* 임차인(주택도시보증공사)의 경우, '대항력 없음' 및 '말소 동의 확약서' 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 그러나, HUG 인수조건 변경 사항이 존재하므로, 관련 세부 내용을 추가 확인하는 것이 필요합니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 일반적인 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 경기도 부천시 역곡동 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 감정가 210,000,000원 대비 주변 시세 고려 시, 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 관련 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 도시계획상 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

* 역세권 및 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 관련 임차인의 보증금 미인수 조건으로, 잔금 납부 시 명도가 신속하게 이루어질 가능성이 높습니다.

* 최근 시세 동향을 고려했을 때, 감정가 이하 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 210,000,000원이며, 주변 실거래가 및 본건의 면적, 건축연도를 고려했을 때 시세는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.