나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501064 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제516호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 커튼월 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '딜라이트타워2' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501064 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층516호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 74,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

토지지분: 6.409㎡ (약 1.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

건물지분: 26.295㎡ (약 7.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며 '청라1동행정복지센터' 동측 인근에 자리하고 있음.

주변은 대규모 아파트단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어져 있음.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 말소기준권리

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 갑6 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15 접수)

등기부채권 총액: 331,310,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박솔이)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-22

확정일자: 2022-03-31

배당신고일자: 2024-06-04

대항력: 없음

비고: 을구 3번 주택임차권등기가 존재하나, 매각으로 소멸 대상임. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위에 있는 을구 3번 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 특별한 권리 부담은 없을 것으로 판단됨. (단, HUG 인수조건 변경과 관련된 구체적인 사항은 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

청라동은 신흥 주거 지역으로 오피스텔 및 상업 시설이 활발하게 조성되어 있음.

'딜라이트타워2'는 해당 지역의 대표적인 오피스텔 건물 중 하나로, 다양한 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조로, 석재붙임 및 커튼월 마감으로 이루어져 있음.

내부는 벽지도배, 창호는 하이새시 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 오피스텔 설비(위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 등)를 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'청라1동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋음.

대규모 아파트 단지 및 각종 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교통망

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일자로 해당 기간이 만료되었음.

가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당되나, 오피스텔 용도로는 일반적인 제약 사항임.

6.2. 임대차 관계

현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 임대 관계 및 현황은 파악되지 않았음. (참고: 임차인 현황 상 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 9,500만원으로 등재되어 있으나 대항력 없음)

6.3. 기타

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 딜라이트타워2에 위치한 오피스텔임.

건물 자체는 비교적 양호한 상태이며, 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 적합한 입지임.

권리관계상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 임대차 관계 미상 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 청라지구 내 비교적 신축급(2013년 준공) 오피스텔로 향후 가치 상승 기대.

* 잘 갖추어진 생활 편의시설 및 교통 접근성.

* 시세 대비 저렴한 감정가로 인한 시세차익 실현 가능성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 면적 24.2㎡~28.565㎡ 사이의 오피스텔이 7,000만원에서 7,500만원 사이에 거래된 것으로 확인됨.

대상 물건의 전용면적은 26.30㎡ (약 7.96평)으로, 최근 거래 사례의 중간 수준에 해당함.

주변 오피스텔의 평당 가격은 약 255만원 ~ 310만원 수준으로 형성되어 있음.

이를 바탕으로 볼 때, 대상 물건의 적정 시세는 7,200만원 ~ 7,400만원 수준으로 추정됨.

9.2. 입찰가 제안

감정가 7,400만원은 최근 시세와 유사한 수준임.

본 물건은 인수되는 부담이 없고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 시세보다 약간 낮은 가격으로 접근 시 경쟁력 있는 낙찰이 가능할 것으로 예상됨.

보수적으로 시세 하단 범위에서 경쟁을 고려하여 6,800만원에서 7,200만원 사이의 입찰가를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.