나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500948 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500948 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 9층901호

건물구조: 철근콘크리트구조

준공년도: 2018년

용도: 업무시설 (오피스텔로 추정)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

건물면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 도심 상업지역입니다. 숭의엠타운 건물 자체는 업무시설로 분류되어 있으나, 오피스텔 용도로 활용될 가능성이 높습니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 다수 위치하며, 지하철 1호선 도원역 및 숭의역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 차량 이용 시 주요 간선도로 접근도 용이합니다.

* 주변 시설

단지 인근에 다양한 상업시설, 편의시설, 관공서 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 주변 지역에 공사 중단 장기화 및 유치권 분쟁으로 인한 슬럼화 우려가 제기된 사례가 있어, 해당 물건의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근 지역의 개발 상황 및 건물 관리 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류 (갑8)

등기부상 주요 권리 내역

* 소유권이전 (갑7, 2020-08-21, 박연숙)

* 주택임차권 (을1, 2022-07-06, 이상민): 보증금 159,000,000원. 전입일자 2020-05-27, 확정일자 2020-05-11. 말소 예정이나, 물건명세서 상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류 및 가압류 다수 (갑8~갑11): 모두 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑12, 2026-02-06, 주택도시보증공사): 159,000,000원. 본 경매 사건의 개시 결정으로 인한 것입니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이상민)

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-27

확정일자: 2020-05-11

배당신고일자: 2022-07-06

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음.

* 임차인: 진규준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합:

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득하게 됩니다. 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

해당 물건이 위치한 숭의동 일대는 인천의 주요 도심 중 하나로, 오피스텔, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 재래시장 및 상업시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 다만, 최근 일부 지역에서 장기 공사 중단 및 유치권 분쟁으로 인한 슬럼화 우려가 제기되고 있어, 이는 지역 상권의 장기적인 활력에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 숭의엠타운 자체의 주변 상권은 비교적 안정적인 편으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 도원역 및 숭의역 이용 가능, 다수의 버스노선 운행으로 대중교통 편리.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 문구는 HUG와의 계약 조건에 변동 사항이 있음을 시사합니다. 정확한 내용은 HUG 또는 관련 기관에 확인이 필요하나, 현재까지의 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 지역 내 슬럼화 우려: 숭의동 인근 일부 지역에서 장기간 공사가 중단되고 유치권 분쟁이 있는 건물이 방치되어 슬럼화 우려가 제기되고 있습니다. 본 물건이 직접적인 영향을 받는지는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변화 추이를 면밀히 관찰해야 합니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 사용될 가능성이 있습니다. 이는 향후 건물 관리 및 규제 적용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 숭의엠타운 내 오피스텔(업무시설)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주택임차권은 HUG의 동의로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 주변 지역의 슬럼화 우려 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다. 감정가는 178,000,000원이며, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* HUG 보증 임차인 명확화: HUG의 말소동의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 투자 리스크가 감소합니다.

* 도심지 입지: 인천 미추홀구 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 오피스텔/업무시설 수요: 지역 내 오피스텔 또는 소규모 업무 공간에 대한 수요가 있다면 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 숭의동 일대의 유사한 규모(약 20-30평대)의 오피스텔들이 2억 원대 초반에서 중반에 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 본 물건은 약 18평 규모로, 감정가가 1.78억 원으로 책정된 것은 시장가 대비 비교적 합리적이거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

특히, 권리 인수 부담이 전혀 없고 HUG 인수조건 변경 관련 사항이 명확히 처리될 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크(지역 슬럼화 우려 등)를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

투자자는 본인의 자금 계획 및 시장 상황에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 물건의 실질적인 가치는 내부 상태, 공실 가능성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 재평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.