나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501059 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 '독정역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 벽돌타일 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025- 03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장 관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역( 외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 서구 당하동 1084-7, 백산아르빌3차 나동 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 191,000,000원입니다.

토지 면적은 32.73㎡ (약 9.9평)이며, 건물 면적은 55.80㎡ (약 16.9평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2026타경501059 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 '독정역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경501059) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 을구 3번 주택임차권 등기를 하였으나, 대항력이 없으며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 소유권보존: 2011-02-18 (박영배)

* 소유권이전: 2011-05-27 (김귀님)

* 소유권이전: 2022-05-02 (문영회)

* 강제경매 (말소기준권리): 2026-02-06 (주택도시보증공사, 188,000,000원)

* 주택임차권 (말소예정): 2024-04-30 (황용연, 188,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

없음. 을구 3번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 2026년 7월 기준 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 연식에 따라 13,300만원에서 17,900만원까지 분포합니다.

본건과 주소가 유사한 '그랜드비스타'(1084-2번지, 2011년식, 34.942㎡)는 17,900만원에 거래되었습니다. 본건(55.80㎡)은 면적이 더 넓음에도 불구하고 감정가는 19,100만원으로, 이는 본 물건의 감정평가액이 인근 유사 물건 대비 적정하거나 약간 높을 가능성을 시사합니다.

'원당탑스빌(1)'(1043-1번지, 2009년식, 70.38㎡)은 13,500만원, '멤버스힐'(1080-17번지, 2017년식, 31.548㎡)은 13,300만원에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 비교

* 본건: 55.80㎡, 감정가 1억 9,100만원.

* 그랜드비스타(1084-2): 34.942㎡, 2011년식, 1억 7,900만원 (2026년 7월 거래).

* 원당탑스빌(1)(1043-1): 70.38㎡, 2009년식, 1억 3,500만원 (2026년 7월 거래).

* 멤버스힐(1080-17): 31.548㎡, 2017년식, 1억 3,300만원 (2026년 7월 거래).

가장 인접한 '그랜드비스타'의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 벽돌타일 및 인조석 붙임 마감이며, 창호는 샷시창입니다. 위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 제2종일반주거지역.

* 기타: 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 과거 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 적용되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 구역 지정 기간은 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재 시점에서는 국내 거주자가 주택을 취득하는 데 있어 토지거래허가 관련 제한은 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되었으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 확인되어 낙찰자가 부담할 금전적 위험은 없습니다.

6.3. 선순위임차권: 을구 3번 주택임차권(황용연, 1.88억원)은 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

6.4. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 주요 임차인은 주택도시보증공사로 보증금이 없으므로 명도 과정에서의 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 인천지하철 2호선 독정역 인근에 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 1억 9,100만원이며, 건물 면적은 55.80㎡ (약 16.9평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 권리는 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었고, 임차인 관련 사항도 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 추가 권리는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 독정역 역세권으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다세대주택으로 비교적 소액의 자본으로 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 191,000,000원

주변 시세 (2026년 7월 기준, 34.942㎡): 179,000,000원 (그랜드비스타)

본 건의 면적(55.80㎡)과 감정가(191,000,000원)를 고려할 때, 유사 물건의 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 인수 금액이 0원이므로, 감정가 100% 수준인 191,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

현 시점의 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여, 162,350,000원 (감정가 85%) ~ 191,000,000원 (감정가 100%) 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, HUG 관련 특이사항 및 최종 명도 가능성 등을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.