나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501046 [1] 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원초등학교 동측 인근에 위치하는 센트럴뷰2차 13층 1304호로서 주위는 아파트, 다세대주택, 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 부평시장역이 소재 하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 13층 1304호로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약8미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2022-12-30){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역 {수도권정비계획법}, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2023년 11월 16일 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임15446) 임차보증금: 금230,000,000원 확정일자: 2021년 3월 31일 임차권자: 김찬희(840214-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501046 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 13층1304호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

토지지분: 8.073㎡ (약 2.44평)

건물면적: 66.91㎡ (약 20.24평)

건물지분: 66.91㎡ (약 20.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2026.8.25.까지).

3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인됩니다.

을구 순위 3번 주택임차권(채권자: 김찬희, 임차보증금 230,000,000원)이 등기되어 있으나, 집합건물 등기부요약 상 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 'HUG의 말소동의 확약서 제출' 사항으로 미루어 보아, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 0원으로 계산되었습니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청 금액은 230,000,000원입니다.

압류 등의 권리들은 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 전통적인 도심 상권으로, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

부평시장역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설이 발달해 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적입니다.

본건이 위치한 센트럴뷰2차 건물은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 사용 승인되었으며, 다수의 점포 및 사무실이 입주해 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 부원초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요도 일부 존재합니다.

최근 실거래가 데이터를 보면, 비슷한 면적의 오피스텔이 2026년 7월 170,000,000원, 2026년 3월 190,000,000원, 2025년 2월 212,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로 현재 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 가스, 난방, 소화전, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 13층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 각종 편의시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 주된 리스크는 권리관계의 복잡성입니다. 그러나 HUG의 적극적인 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차권 등기 관련 부담은 해소될 것으로 보입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 외국인 등 주택용도 취득 시에만 적용되며, 국내 일반 투자자에게는 직접적인 제약이 되지 않습니다. 다만, 향후 외국인에게 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등은 향후 재건축 또는 증축 시 건축 규제 요인이 될 수 있습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차권등기가 말소 예정이고 인수 보증금이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 부평시장역 인근의 우수한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

감정가는 211,000,000원이며, 최근 실거래가와 비교했을 때 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

특히, HUG의 적극적인 권리 말소 처리로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 전혀 없다는 점이 매우 큰 장점입니다.

13층이라는 좋은 층수와 66.91㎡의 적절한 면적을 고려할 때, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합할 것으로 보입니다.

다만, 동일 지역 내 오피스텔 공급량 및 향후 부동산 시장 변동성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 부평시장역 도보권, 부평 중심 상권에 위치

소액 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

권리관계 명확화: HUG 주도로 임차권 말소 예정으로 안전한 권리 취득 가능

좋은 층수 및 면적: 13층, 66.91㎡ (약 20.24평)으로 실거주 및 투자에 용이

잠재적 가치: 부평 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원이며, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 170,000,000원에서 212,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

특히 2026년 3월 190,000,000원에 거래된 10층 오피스텔(56.87㎡)과 비교 시, 본건(13층, 66.91㎡)의 시장 가치는 190,000,000원 이상으로 평가할 수 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되는 점을 감안할 때, 보수적으로 시장가와 유사하거나 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 안전한 권리 취득 가능성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원 수준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.