나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30269 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 177-27 건영빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: CS감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등교' 동측인근에 소재하며 부근은 단독주택, 다세대주택등으로 형성된 주택지대임

교통상황

본건인근까지 차량출입 가능하나 막힌도로로서 용이하지 아니하며, 인근에 노선버스정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글 4층건내 4층 401호로서 외벽 : 세멘몰탈위 뿜칠 창호 : 샷시창 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생설비및 도시가스에 의한 난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터정도의 진입로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(룸비니유치원- 교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외 국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2026타경30269 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 원미동 177-27 건영빌라 4층401호

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글

용도: 다세대주택

1.4. 면적 정보

토지면적: 32.55㎡ (약 9.8평)

토지지분: 32.55㎡ (약 9.8평)

건물면적: 61.95㎡ (약 18.7평)

건물지분: 61.95㎡ (약 18.7평)

1.5. 매각 정보

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.6. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, '부천북초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 형성된 주택지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 막힌 도로로 인해 용이하지 않을 수 있습니다. 다만, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능한 편입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4~5미터 정도의 진입로가 접해 있습니다.

2.3. 지역 분석

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 도심 공공주택 복합지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2009년 9월 17일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(채권금액 91,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리 없이, 근저당, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 관련 인수 보증금은 합계 0원으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 거주 또는 점유하는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 원미동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변으로 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 시설

* 부천북초등학교와 인접해 있으며, 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 (부천교육지원청 문의 필요).

* 룸비니유치원과도 인접해 있으며, 해당 유치원 역시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 (교육청 문의 필요).

4.3. 편의 시설 및 기타

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 다소 불편할 수 있는 도로 상황은 생활 편의성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설 등 특이사항은 지도상으로 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시점 및 낙찰 이후 취득 절차에서 해당 규정을 반드시 준수해야 합니다.

5.2. 도로 접근성

서측으로 접한 진입로의 노폭이 약 4~5미터로 비교적 좁고, 일부 도로가 막힌 형태로 인지되어 차량 이동에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

5.3. 임대 관계 미상

인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사된 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 존부 및 상세 내용은 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2백만원입니다. 부천북초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 자리하고 있으며, 도심 공공주택 복합지구 지정 등 향후 지역 가치 상승 가능성이 있는 지역입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 도로 접근성, 임대 관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 가능성 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 도심 공공주택 복합지구 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 기대감.

* 부천북초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수성.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적어 실거주 및 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 면적은 61.95㎡ (약 18.7평)이며, 건축 연도는 1995년입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 다소망빌 (50.82㎡, 2016년식): 23,500만원 (3.3㎡당 약 1,530만원)

* 녹십초트윈빌 (59.59㎡, 2003년식): 17,500만원 (3.3㎡당 약 970만원)

* 중앙(59-25) (37.62㎡, 1981년식): 8,600만원 (3.3㎡당 약 750만원)

본건(1995년식, 61.95㎡)은 녹십초트윈빌(2003년식, 59.59㎡)과 건축 연도 및 면적이 유사하므로, 해당 물건의 시세를 기준으로 보수적인 접근이 합리적입니다. 녹십초트윈빌의 3.3㎡당 가격(약 970만원)을 적용할 경우, 본 건의 시가 추정액은 약 18,200만원 (61.95㎡ / 3.3㎡ * 970만원)입니다.

감정가(20,200만원)와 비교 시, 시세 추정액과의 차이가 존재합니다. 인수되는 임차보증금이 없고 권리관계가 명확한 점, 그리고 토지거래허가구역 지정 기간이 곧 만료되는 점 등을 고려하면, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 192,000,000원.

(이는 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.