나이스옥션 법원경매 부천 2026타경41 [1] 경기도 김포시 풍무동 147 양도마을 107동 10층 1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물내 제10층 제1004호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 부정형 토지로서, "아파트" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

풍무동 147: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의) 풍무동 149: 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

사건번호: 부천지원 2026타경41 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 147, 양도마을 107동 10층 1004호

용도: 아파트

감정가: 513,000,000원

토지면적: 78.43㎡ (약 23.7평)

건물면적: 167.67㎡ (약 50.7평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 월곡새마을금고

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 따라서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 인근 공도와 연결되어 있어 차량의 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 주변토지이용계획및제한상태

본 건이 소재한 토지(풍무동 147, 149번지)는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

특히, 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어, 김포공항 관련 고도 제한 및 장애물 제한 사항이 적용됩니다. 이는 건축 행위, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

그 외 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (을19)입니다.

3.2. 총채권액

등기부상 채권 총액은 552,900,000원입니다.

3.3. 권리내역

소유권 이전은 등기부상 진선희, 김나윤, 김성정 씨 등에게 이루어졌습니다.

말소기준권리보다 후순위의 다수 근저당권(한국스탠다드차타드은행, 월곡새마을금고, 주식회사아이엠캐피탈) 및 임의경매 개시 결정(월곡새마을금고, 한국주택금융공사)이 등기되어 있었으나, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

따라서, 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 점유 상태 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변환경

본 아파트는 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 단지정보

본 건이 속한 "양도마을(서해그랑블)" 아파트는 2000년 9월 8일 사용 승인된 단지로, 총 19개 동, 1265세대의 대단지를 형성하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 698대로, 세대당 약 0.55대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 풍무초등학교가 위치하며, 이화유치원, 중앙유치원, 양도중학교 등 교육 시설이 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거쾌적성

주변에 대규모 공원이나 혐오시설이 직접적으로 부각되지 않아, 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

김포시 풍무동 147번지 일대 아파트 주변에 혐오시설이 직접적으로 눈에 띄지는 않으며, 풍무초등학교 등 교육시설과 주거단지가 밀집해 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행되거나, 유사한 사건이 존재할 수 있음을 의미합니다. 따라서 권리 관계의 복잡성이나 진행 상황 등을 면밀히 사전 조사하고 관리해야 합니다.

6.2. 공항관련규제

본 건은 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 김포공항 관련 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 임대관계미상

임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 현재 점유자에 대한 정확한 정보 파악이 중요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 소요될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 양도마을 아파트 단지 내 10층에 해당하는 로열층 매물입니다. 167.67㎡(약 50.7평)의 넓은 전용 면적을 갖추고 있으며, 1265세대의 대단지 내에 속해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 풍무초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성도 우수합니다.

다만, 중복사건으로 분류되어 복잡한 권리 관계 확인이 필요하며, 공항 관련 고도 제한 및 장애물 제한 구역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크에도 불구하고, 좋은 층수와 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 대단지 아파트로서 단지 내 관리 시스템 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 10층이라는 로열층 위치는 일조량, 조망권 등에서 우수하여 동일 면적/타입 대비 높은 선호도를 가질 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 김포시 풍무동 일대의 지역 개발 계획 및 미래 가치 상승 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

본 건은 167.67㎡(약 50.7평)의 전용 면적을 가진 아파트로, 감정가는 513,000,000원입니다.

최근 2026년 6월, 동일 면적(167.6654㎡)의 2층 매물이 430,000,000원에 거래된 실거래가 확인되었습니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준입니다.

반면, 2026년 7월에는 더 넓은 면적(196.7425㎡)의 4층 매물이 540,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 10층이라는 우수한 층수는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

9.2. 예상입찰가

상기 시세 분석을 종합해 볼 때, 본 건의 10층이라는 우수한 층수와 면적을 고려한 적정 입찰가는 480,000,000원에서 520,000,000원 사이로 예상됩니다.

동일 면적의 최근 거래가(430,000,000원)보다는 높은 수준에서, 감정가(513,000,000원)와 유사하거나 소폭 상회하는 가격대에 낙찰을 목표로 하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.