나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500903 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인하사대부속고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 부근의 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 중 제3층 제301호로서, (사용승인일: 1996.09.20) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단지의 부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로 대비 남측 하향의 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-12-26),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육 청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>,주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시 저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500903 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 306-96 대도빌라 3층301호

* 토지면적: 15.50㎡ (약 4.69평)

* 건물면적: 49.32㎡ (약 14.92평)

* 감정가: 96,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 1996년 9월 20일 사용승인

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "인하사대부속고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용: 본건 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 대비 남측 하향의 완경사지입니다. 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 26일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑20)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (한국토지주택공사, 87,000,000원)이 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 BYISHIMOESPOIR (보증금 1,500,000원, 차임 400,000원)은 전입일자 및 확정일자가 2025년 12월 10일이며, 대항력이 없습니다.

* 종합적으로, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 기타 권리: 소유권이전, 신탁등기 말소, 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 585,777,847원

1.4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 학익동 일대는 기존 주택 밀집 지역으로, 점차 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 인하사대부속고등학교 인근으로 주거 편의시설이 일부 갖추어져 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 면적 대비 실거래가가 약 1,100,000원/㎡ ~ 1,640,000원/㎡ 수준으로 나타납니다. 본 건의 건물면적(49.32㎡)을 고려할 때, 시세는 약 5,500만원 ~ 8,100만원 범위로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 학교(인하사대부속고등학교), 버스정류장 등이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 인하사대부속고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구: 사업이 완료(2006.12.31)되었으나, 향후 지역의 재정비 또는 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 을구 8번 임차권에 대한 SGI(서울보증보험)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없으나, 해당 변경 조건에 대한 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 보증금 1,500,000원의 임차인이 존재하나 대항력은 없으므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약의 상세 내용 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 1996년 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 정도 및 내부 수리 필요성 여부를 현장 확인을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경500903 (1) 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 보증금)는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 8,700만원의 주택임차권이 있었으나 SGI의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않게 되었습니다.

다만, 감정가 96,000,000원 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 시세가 약 5,500만원 ~ 8,100만원 범위로 추정되어 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 감정가와 시세 간의 괴리, 그리고 건물 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 모든 임차권 및 기타 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 없이 명도가 가능합니다.

* 주거환경개선지구: 향후 지속적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 약 5,500만원 ~ 8,100만원의 시세 범위를 보이고 있습니다.

따라서, 감정가보다 낮은 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

건물의 노후도 및 현장 상태, 경쟁 구도를 고려하여 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

특히, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 76,800,000원부터 시작하여, 최고 90% 수준인 약 86,400,000원을 상회하지 않는 선에서 결정하는 것이 유리할 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.