나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514219 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 도시형 생활주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "굴포천역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트및평스라브지붕 14층/지1층 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2015-4-21) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공종주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 124-13, 124-14 공히: 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물대장상도면을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 인천지방법원 2025타경514219 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514219 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 4층402호 (신주소: 인천광역시 부평구 장제로 166, 1동 4층 402호)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

* 건물면적: 45.85㎡ (약 13.87평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 사용승인일: 2015년 04월 21일

1.1. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 도시형 생활주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "굴포천역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지(부평동 124-13, 124-14)는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 주택 용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 현재 만료 시점이 임박했습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2015년 06월 09일에 등기된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 146,400,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부등본상 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 일반적인 경우 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임 액수가 미상인 경우, 해당 임차인의 권리를 인수할 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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본건이 위치한 부평동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 유동인구 및 배후 수요가 확보될 가능성이 높습니다. 특히, 지하철역과 가까워 직장인들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 14층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 내부 상태: 벽지는 물론 일부 타일 마감, 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등 일상생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 남측 인근에 부평중학교가 소재하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로, 향후 토지 이용에 대한 규제 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 인수 부담 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 명도: 경매 절차상 명도 과정에서 저항이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 기재된 지상권 등 미확인 권리의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 인천 부평구의 역세권(7호선 굴포천역) 인근에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 도시형생활주택입니다. 교통 편의성과 주변 상업시설 접근성이 양호하며, 업무시설 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 기대됩니다. 토지 이용 규제가 일부 존재하나, 토지거래허가구역 지정 기간 만료가 임박한 점은 긍정적일 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 미등기 권리 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 지하철 7호선 굴포천역 인근으로 출퇴근이 용이한 역세권 입지입니다.

* 주변에 상업 및 업무시설이 밀집하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 설비와 상태를 유지하고 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정 만료 예정으로 향후 규제 완화 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 2015년 준공, 약 49.26㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 7월 284,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 사례의 평당 거래가(약 1,906만원/평)를 기준으로 본건(45.85㎡, 약 13.87평)의 시가를 산정하면 약 264,000,000원 이상으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 183,000,000원보다 높은 수준입니다.

따라서, 현 시세 및 시장 상황을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다. 소유권 인수, 명도 관련 제반 비용 및 추가 발생 비용을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.