나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501060 [1] 인천광역시 서구 검암동 614-3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2012.11.13.)내 3층 301호로서 - 외벽 : 치장타일붙임, 드라이비트마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. - 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접함), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 인데, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501060 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 151,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 614-3 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2012년 11월 13일

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.5888㎡ (약 8.04평)

건물면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물지분: 37.64㎡ (약 11.39평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호

내외부 마감: 외벽 - 치장타일붙임, 드라이비트마감 등. 내벽 - 벽지마감, 타일붙임 등. 창호 - 하이새시창호.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 북측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

남측 및 서측으로 노폭 약 10미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매물건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2022.09.14.)임.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

집합건물 등기부상 을구 7번 권리인 김나눔(주택도시보증공사)의 주택임차권은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됨.

총 등기부채권액은 3,782,500,000원으로 매우 높은 편임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2025-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 등기부상 말소 예정 권리로 인수 부담은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건의 감정가는 151,000,000원임.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 1월, 검암동 636-12번지 '풀하우스101동' 3층, 전용면적 30.72㎡ 거래액 93,000,000원.

* 2026년 1월, 검암동 645-5번지 '몽베르타운하우스2차' 3층, 전용면적 72.87㎡ 거래액 183,000,000원.

* 2026년 1월, 검암동 616-1번지 '뉴베스트' 4층, 전용면적 62.67㎡ 거래액 179,000,000원.

본 건의 전용면적(37.64㎡)과 유사한 면적대의 거래 사례 중 '풀하우스101동' (30.72㎡)은 93,000,000원에 거래되었음. 면적당 가격은 약 3,027,343원/㎡임.

다른 사례들은 면적이 더 크고 가격대가 높게 형성되어 있어 직접적인 비교가 다소 어려움.

이를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가 151,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 면적당 가격을 고려한 적정 시세는 1억 5백만 원에서 1억 1천 4백만 원 사이로 추정됨.

4.2. 시장 동향

인천 서구 검암동 일대는 주거지역으로, 다세대 및 연립주택 위주로 형성되어 있음.

최근 실거래가들이 2026년 1월에 집중되어 있어 단기적인 시장 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있음.

대규모 단지형 주택보다는 개별 건물 거래가 많은 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

'간재울중학교'가 북측 인근에 위치함.

'상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부채권 총액이 3,782,500,000원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있음.

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있어, HUG 관련 사항을 면밀히 확인해야 함. (다만, 권리분석상 별도 인수 부담은 없는 것으로 예상됨.)

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 규정을 준수해야 함. (다만, 본 경매 절차에서는 해당되지 않을 수 있으나, 확인 필요)

6.2. 물리적/환경적 리스크

'가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률' 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 해당 지역 내 주거 환경에 미치는 영향은 적을 것으로 판단됨.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이나, 정확한 건물 관리 상태 및 유지보수 이력은 별도 확인이 필요함.

외부 지도 서비스 검색 결과, 제공된 정보만으로는 주변에 혐오 시설이 있는지 명확히 확인하기 어렵습니다. 실제 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 건축된 건물임.

권리분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 높은 총 채권액은 유의해야 할 부분임.

주변 시세 분석 결과, 감정가 151,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 93,000,000원에 거래된 유사 면적 사례를 고려할 때 1억 원 내외의 시세도 고려해볼 수 있음.

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 추가 확인이 필요하나, 현재까지 권리분석상 문제는 없는 것으로 보임.

8. 투자 포인트

권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. (말소기준권리 하 모든 권리 소멸)

인천 서구 지역의 주거용 부동산으로서 안정적인 수요가 기대됨.

감정가 대비 시세 조사 결과, 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,000,000원임.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 거래 사례(30.72㎡, 93,000,000원)를 기준으로 본 건(37.64㎡)의 적정 시장 가치를 약 1억 5백만 원에서 1억 1천 4백만 원 사이로 추정함.

입찰 시에는 본 건의 상태, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 함.

보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 105,000,000원을 예상 입찰가로 제안함. (감정가 대비 약 69%)

이는 최초 제시된 감정가와 주변 시세, 그리고 인수 보증금이 없는 점을 종합적으로 고려한 보수적인 예상이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.