나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501047 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재‘숭의2동행정복지센터’남서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 제3층 제303호로서, 외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501047 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 166-30 비바시티 3층303호

건물명: 비바시티

구분: 오피스텔

토지면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

건물면적: 73.41㎡ (약 22.21평)

건축일자: 2018년 02월 09일

1.3. 가격정보

감정가: 259,000,000원

1.4. 기타사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘숭의2동행정복지센터’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

건물은 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 02월 17일 남동세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이주형)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 07월 30일

확정일자: 2021년 07월 15일

배당신고일자: 2023년 10월 20일

대항력: 없음

비고: 을구 1번 주택임차권등기는 말소되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 기타 권리사항

갑구 8번 남동세무서장의 압류는 말소기준권리이며, 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매 또한 말소됩니다. 집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권은 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 숭의동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 어우러져 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근에 행정복지센터가 소재하는 등 행정 편의시설 이용도 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

철근콘크리트구조의 13층 건물 중 3층에 위치하며, 승강기, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 숭의2동행정복지센터가 가까이 있습니다. 인천숭의초등학교가 인근 배정 학교로 파악됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

과거 숭의동 일대에 '옐로하우스'로 불리던 집결지가 있었으나, 재개발 및 철거 과정을 거쳐 현재는 역사적인 맥락으로 남아있습니다. 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항은 매각 진행 및 최종 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 세부 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 임대관계 미상

본건 오피스텔은 이용상태가 오피스텔로 되어 있으나, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 주택도시보증공사의 임차 내역은 확인되었습니다.)

6.3. 토지이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등이 매수 시 허가를 받아야 하는 등 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2018년 준공)이며, 오피스텔로서의 활용도가 기대됩니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 존재하며, 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 명확히 정리될 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 유사 면적의 주변 실거래가가 낮게 형성된 점은 시세 조사 시 주의가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경매 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 유사 물건 실거래가 간의 차이를 통해 낙찰가를 낮출 여지가 있습니다.

* 교통 및 입지: 숭의역 인근으로 교통이 편리하며, 행정복지센터, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 권리가 말소 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 259,000,000원입니다. 하지만 주변 유사 오피스텔(예: 숭의동 센트럴뷰)의 최근 실거래가가 약 1억 7천만원대(약 83㎡ 기준)로, 본건(73.41㎡)의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 비바시티 자체의 최근 실거래가 정보는 부족하여 정확한 시장 가치 판단에 제약이 있습니다.

이에 따라, 현 시세와 경매 시장에서의 가격 형성 추세를 종합적으로 고려할 때, 공격적으로는 170,000,000원부터 보수적으로는 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 목적, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.