나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501063 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 18층1811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2026.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 "인천시청역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상22층 건물내 18층 1811호로서, 외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 토지로, "공동주택, 업무시설, 근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 50미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)~(4): 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~70m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501063 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 18층1811호

용도: 오피스텔

건물명: 대명어반스테이

건축년도: 2018년

토지면적: 4.74㎡ (약 1.43평)

건물면적: 30.01㎡ (약 9.08평)

감정가: 1억 3,600만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

총 동수: 1개 동

총 호실수: 240호실 (집합건물 전체 기준)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하여 행정 및 상업 중심지에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

교통편으로는 지하철 인천시청역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 서측으로 약 50미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경501063 강제경매개시결정 (2026년 2월 6일 접수) 입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 김 : 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 29일.

보증금이 0원임에도 대항력이 있는 특이한 사례로, 낙찰 후 명도 진행 시 면밀한 검토 및 대비가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

채권 총액: 158,000,000원.

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리: 을구 1번 주택임차권(158,000,000원)은 등기부상 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되었고, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점으로 보아 낙찰자가 금전적으로 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

인천광역시청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 다양한 업무시설, 금융기관, 병원, 상업시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 가치가 높습니다.

지하철역 및 버스 정류장이 가까워 직장인들의 출퇴근이 용이하며, 이는 공실률 감소에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 대규모 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 측면에서도 우수한 입지입니다.

별도의 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았으며, 쾌적한 업무 및 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

인천광역시청, 남동구청 등 공공기관이 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있어 생활이 편리합니다.

지하철 1호선 및 인천1호선 환승역인 인천시청역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 문화 및 여가 시설 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 0원: 낙찰 후 점유자를 명도해야 하는 상황에서, 보증금이 0원임에도 불구하고 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 명확한 사실관계 확인 및 법률 전문가와 상의가 필요합니다.

HUG 관련 채무: HUG의 말소동의 확약서가 제출되었으나, 최종적인 권리 소멸 여부 및 매각 허가 결정 시 확정되는 내용을 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 외국인 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다. (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

토지 이용계획 상 제한사항: 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 추가적인 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다.

지역 내 개발 계획(구월업무지구)과 함께 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원이라는 매우 이례적인 권리관계는 낙찰 후 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 필요합니다.

HUG 관련 채무는 말소동의 확약서 제출로 사실상 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 최종 매각 허가 시 확인이 필요합니다.

잠재적 리스크를 충분히 고려한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천시청역 초역세권으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

인천시청, 법원 등 주요 공공기관 밀집 지역으로 업무 관련 임대 수요 지속.

신축급 오피스텔(2018년 준공)로 상품성 우수.

대항력 있는 임차인의 존재는 부담일 수 있으나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 적을 것으로 예상.

최근 시세와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물면적은 30.01㎡(약 9.08평)입니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 20일, 30.05㎡, 22층: 10,100만원

* 2026년 3월 21일, 19.45㎡, 13층: 7,800만원

* 2026년 7월 4일, 22.01㎡, 22층: 7,300만원

본 건과 가장 유사한 면적(30.05㎡)의 최근 매매가는 10,100만원입니다.

감정가는 1억 3,600만원으로, 최근 시세(10,100만원) 대비 다소 높게 책정되었습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

이에 따라, 최근 시세 10,100만원을 기준으로 보수적으로 접근하며, 감정가의 80% 수준인 약 1억 880만원을 최저 입찰가를 고려한 범위를 설정하는 것이 합리적입니다.

권리 분석 상의 특이사항(대항력 있는 임차인) 및 시장 상황을 고려하여, 1억 800만원 ~ 1억 1,200만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.