나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501058 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-33 마이팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평5동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주 위 일대는 동유형의 업무시설 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 대 중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하1층 지상14층 건물내의 제3층 제303호로서, (사용승인 : 2017.08.21) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감. 내부 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 승 강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경501058 (1)호 사건과 관련하여 아래와 같이 물건 보고서를 작성합니다.

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501058 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-33 마이팰리스 3층303호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.94㎡ (약 21.16평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 231,000,000원

1.3. 건물 정보

건물명: 마이팰리스

구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지하1층 지상14층 건물

사용승인일: 2017년 08월 21일

해당층: 3층 (303호)

내부 마감: 벽지 및 타일 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 북측으로 폭 약 6미터, 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25).

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평5동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 업무시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 각종 노선의 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구 3번 순위 주택임차권(말소 예정) 및 인천지방법원 2026.02.06 접수된 강제경매개시결정(말소기준권리) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이효린)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 06월 07일

확정일자: 2022년 05월 20일

배당신고일자: 2024년 07월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인 이 의 경우, 보증금 235,000,000원에 대한 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 보증금 변제받게 됩니다. 상기 임차인 현황 및 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부요약

* 갑1: 소유권보존 (2017-08-25) - 박귀덕 외 1명

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2017-09-04) - 박경진

* 을3: 주택임차권 (2024-07-16) - 이효린 (금235,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 (2022-06-30) - 김성연

* 갑4: 강제경매 (2026-02-06) - 주택도시보증공사 (금235,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 압류 (2026-03-05) - 국민건강보험공단 (말소 예정)

등기부채권 총액: 235,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 상업지역으로, 지역 내 유동인구가 꾸준한 편입니다. 주변의 행정복지센터, 각종 편의시설 등은 본건의 가치를 뒷받침하는 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 주체는 취득에 허가를 받아야 합니다. (다만, 본 경매 절차 진행 시에는 해당 여부가 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 향후 거래 시 유의가 필요합니다.)

* 감정가 대비 최근 시세: 감정가(23,100만원) 대비 최근 매매 실례가(19,500만원 ~ 20,800만원) 간에 다소 차이가 존재합니다. 이는 입찰가 산정 시 중요한 고려사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 권리관계는 명확하며, 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이의 차이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 뛰어남.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없음으로 안전한 명도 가능.

* HUG 관련 채권: HUG가 채권자이자 임차인으로, 보증금 관련 분쟁 소지가 적음.

9. 예상 입찰가

최근 2024년 3월부터 2025년 6월까지의 매매 실례를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 면적(약 67~70㎡)의 오피스텔이 19,500만원에서 20,800만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 23,100만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없고, HUG가 채권자이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

이에, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 감안하여 낙찰가 상한선을 설정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 22,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.