나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501033 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 25-23 킹스빌타운 306동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 "인천소양초등학교” 북동측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 3층 301호 내, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등 추정. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-09-29) 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 중점경 관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-559 4)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 25-23 킹스빌타운 306동 3층301호

용도: 다세대주택

건물면적: 43.42㎡ (약 13.13평)

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 평가 내역

감정가: 88,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 "인천소양초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 HUG의 강제경매 개시 결정 외 다수의 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 등기되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 9번 주택임차권등기(김아람, 보증금 93,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2023년 2월 17일자 남동세무서장의 압류(갑10)임.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 93,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-14

* 확정일자: 2021-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권은 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 7월, 인근 지역에서 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 굿모닝맨션(99-19): 59.22㎡(약 17.92평), 2층, 137,000,000원

* 방산주택: 22.44㎡(약 6.79평), 지하층, 5,000,000원 (특이 거래 사례로 판단됨)

* 우주패밀리타운(147-14): 45.62㎡(약 13.80평), 3층, 99,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 43.42㎡(약 13.13평)에 해당하는 다세대주택으로, 최근 거래 사례 중 45.62㎡(약 13.80평) 규모의 우주패밀리타운 3층 매물이 99,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 88,000,000원은 시장 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 유사 면적 및 층수의 거래 가격을 고려하면, 본건의 실질적인 시장 가치는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 킹스빌타운

* 건축년도: 2001년 (사용승인일 2002년 2월 28일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호

* 내/외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지 도배 등 추정.

* 창호: 하이샷시 창호 마감 등

* 설비: 상하수도, 난방 설비 등

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 북동측 인근에 인천소양초등학교가 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 김포공항과 인접하여 항공 관련 시설이 있으나, 이는 직접적인 혐오시설로 분류되지 않으며, 지역 특성상 소음 영향 가능성은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

명시적으로 인수되는 권리는 없으나, 임차인 현황에 '임대관계 미상'이 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약으로 인해 임차권으로 인한 문제는 해소될 것으로 보입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 건축 또는 개발 시 추가적인 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 진행 시점과 겹치거나 종료되었을 수 있으므로, 관련 내용을 최종 확인해야 합니다. (현재 시점 2026년 10월 2일 기준으로 허가구역 지정 기간은 만료되었습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 박촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 8,800,000원 대비 실질적인 시장 가치가 더 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 명도 진행에 큰 무리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 시세 대비 저평가된 감정가가 다소 우려되는 부분은 있지만, 적극적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세보다 낮아 낙찰 후 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 법적 부담이 적습니다.

* HUG 관련 경매: 주택도시보증공사가 채권자인 경매로, 절차 진행이 투명할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 88,000,000원을 기준으로, 최소 85% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 개인적인 투자 판단에 따라 다르겠지만, 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이의 입찰가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.